Vor Ort beim Immobilienkauf: Die Besichtigungs-Checkliste

Vor Ort beim Immobilienkauf: Die Besichtigungs-Checkliste ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → von 10 Jahren nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → schützt vor SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → — mit Ausnahmen für Eigennutzer nach der 3-Jahres-Regel. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.

Die Besichtigung: Mehr als nur schauen

Viele Käufer sind so begeistert von der Wohnung, dass sie wesentliche Mängel übersehen. Eine strukturierte Besichtigung mit Checkliste schützt vor teuren Überraschungen — und gibt dir Verhandlungsmaterial für den Kaufpreis.

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Außenbereich und Gebäude

• Dachzustand: Schäden, Alter, letzte Sanierung?
• Fassade: Risse, Feuchtigkeitsspuren, Putz?
• Fenster: Alter, Zustand, Dreifachverglasung?
• Heizungsanlage: Alter, Typ, letzter Service?
• Keller: Feuchtigkeit, Schimmel, Geruch?

Innenräume

• Fußböden: Zustand, Belag, Parkettdellen?
• Wände und Decken: Risse, Flecken, Schimmel?
• Elektrik: Alter der Leitungen, Zählertafel mit Sicherungen?
• Wasserrohre: Alter, Material (Bleirohre?), Wasserdruck testen
• Bad und Küche: Fugen, Fliesen, Silikon, Gerüche

Lage und Umfeld

• Lärm: Bahnlinie, Autobahn, Gewerbe in der Nähe?
• Handy-Empfang prüfen (besonders im Keller und Arbeitszimmer)
• Internet: Glasfaser verfügbar?
• Parken: Stellplatz vorhanden? Straßenparkplätze knapp?
• Sonneneinstrahlung: Wann trifft Sonne auf die Hauptwohnräume?

Unterlagen vor der Besichtigung anfordern

• Energieausweis (Pflicht!)
• Letzte Betriebskostenabrechnung
• Bei ETW: Hausgeldabrechnung, WEG-Protokolle
• Baupläne und Grundriss

Fragen an den Verkäufer

• Warum wird verkauft?
• Wie lange war die Immobilie vermietet?
• Welche Mängel sind bekannt?
• Wann war die letzte große Sanierung?
• Gibt es Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn oder der WEG?

Zusammenhang mit Spekulationsfrist

Beim Kauf: Je mehr versteckte Mängel du entdeckst, desto mehr Verhandlungsspielraum hast du beim Kaufpreis. Eine niedrigere Kaufpreisbasis senkt zudem den späteren steuerpflichtigen Spekulationsgewinn — falls du vor Fristablauf verkaufen musst.

Checkliste: Immobilienverkauf steueroptimiert vorbereiten

Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte mindestens 6–12 Monate vorher mit der Steueroptimierung beginnen. Diese Checkliste gibt einen strukturierten Überblick.

Schritt 1: Frist prüfen (sofort)

• KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → heraussuchen: Genaues Beurkundungsdatum notieren
• 10-Jahres-Frist berechnen (unser Rechner: /rechner)
• Eigennutzungsregel prüfen: Wohnen/Gewohnt im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren?

Schritt 2: Kosten zusammenstellen (1–3 Monate vorher)

• KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → original: Notar, GrESt, Makler beim Kauf
• Renovierungsbelege: Alle Rechnungen seit Kauf sammeln
• AfA-Übersicht erstellen: Wie viel AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → wurde bisher abgezogen?
• Verwaltungskosten, Zinsen (bei Verkauf vor Frist absetzbar)

Schritt 3: Verkauf vorbereiten

• Bewertung einholen: Makler oder Gutachter
• Energieausweis: Pflichtdokument, muss vor Vermarktung vorliegen
• Teilungserklärung (bei ETW): Aktuell, ohne Änderungsbedarfe
• Mietvertrag (bei VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen →): Kündigung prüfen, Leerstand steuerlich optimieren

Häufige Fehler bei der Vorbereitung

So berechnen Sie Ihre persönliche Spekulationsfrist

Der Fristbeginn ist der Tag des notariellen Kaufvertrags – nicht das Datum der Grundbucheintragung oder der Schlüsselübergabe.

1. Kaufvertrag heraussuchen: Genaues Datum der Beurkundung notieren
2. 10 Jahre addieren: Der erste steuerfreie Verkaufstag ist exakt 10 Jahre nach diesem Datum
3. Eigennutzungs-Option prüfen: Im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst gewohnt?
4. Kosten dokumentieren: Nebenkosten, Renovierungen, Verkaufskosten mindern den Gewinn

Was können Sie vom Gewinn abziehen?

Bei steuerpflichtigem Verkauf mindern diese Positionen den Gewinn:

• Kaufnebenkosten: Notar, Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →, Makler beim Kauf
• Renovierungsbelege: Alle belegten Handwerkerkosten seit Kauf
• Verkaufsnebenkosten: Makler, Notar beim Verkauf

Nutzen Sie unseren kostenlosen Fristrechner für Ihr genaues Datum.

Ausnahmen und Sonderfälle bei der SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:

• ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →: Der Erbe tritt in die HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen → des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie bereits 7 Jahre gehalten, müssen nur noch 3 weitere Jahre abgewartet werden.
• SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen →: Bei Schenkungen unter Lebenden beginnt die Frist mit dem Erwerb durch den Schenker neu zu laufen.
• GmbH-Eigentum: Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH unterliegen nicht der Spekulationsfrist.
• Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → 600 €: Gewinne unter 600 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei.

Häufige Fehler beim Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Viele Eigentümer unterschätzen die Spekulationssteuer oder machen vermeidbare Fehler bei der Planung:

• Kaufdatum falsch angesetzt: Wer das Datum der Schlüsselübergabe statt des Notartermins verwendet, rechnet die Frist falsch aus.
• EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → nicht nachgewiesen: Für die Eigennutzungsausnahme sollte die tatsächliche Nutzung dokumentiert sein.
• Renovierungskosten vergessen: Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen den Kaufpreis und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
• Freigrenze ignoriert: Bei Gewinnen unter 600 € entfällt die Steuer vollständig — auch bei Verkäufen innerhalb der Frist.

Wichtige Hinweise zum Abschluss

• § 23 EStG gilt für alle privaten Grundstücks- und Immobilienveräußerungen.
• Steuerfrei bedeutet: keine Angabe im Steuerbescheid notwendig, kein Gewinn versteuern.
• Steuerpflichtig bedeutet: Gewinn in der Einkommensteuerklärung (Anlage SO) angeben.
• WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → (Makler, Notar, Finanzierung) können den Gewinn erheblich reduzieren.
• Der kostenlose Rechner auf der Startseite zeigt das genaue Fristende für jede Immobilie.