Spekulationsfrist berechnen

Wann können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen? Kostenlos, sofort, ohne Anmeldung — nach § 23 EStG.

§ 23 EStG

Spekulationsfrist berechnen

Wie der Rechner funktioniert

Vermietung: Exakt 10 Jahre ab Kaufvertragsdatum (§ 23 EStG). Danach steuerfrei.
Eigennutzung: Steuerfrei ab 1. Januar des übernächsten Jahres — Eigennutzung im Kauf-, Vor- und Verkaufsjahr vorausgesetzt.
Erbschaft: Der Erbe tritt in die Frist des Erblassers ein. Kaufdatum des Erblassers eingeben.

Keine Steuerberatung. Dieser Rechner liefert eine erste Orientierung nach § 23 EStG. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir einen Steuerberater.

Eigennutzung erklärt → Erbschaft & Steuer → 15 Steuerspar-Tipps →

Häufige Fragen

Was ist das maßgebliche Kaufdatum?

Das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Grundbucheintrag. Das Grundbuchdatum liegt oft Wochen später und hat für die Spekulationsfrist keine Bedeutung.

Wie genau funktioniert die 3-Jahres-Eigennutzungsregel?

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde. Die Dauer innerhalb des Jahres spielt keine Rolle — auch ein Tag genügt. Der frühestmögliche steuerfreie Verkauf liegt daher am 1. Januar des übernächsten Jahres nach dem Kaufjahr.

Bei Erbschaft: Welches Datum muss ich eingeben?

Das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers — nicht das Datum des Erbfalls. Der Erbe übernimmt die gesamte Haltefrist des Erblassers. Wenn der Erblasser 2013 kaufte und 2021 starb, endet die 10-Jahres-Frist 2023.

Gilt die Frist auch für geerbte Wohnungen und Stellplätze?

Ja. Die 10-Jahres-Frist gilt für alle Immobilien ohne Ausnahme — Wohnungen, Häuser, Garagen, Stellplätze, Grundstücke. Die Eigennutzungsausnahme greift nur bei tatsächlich bewohnten Immobilien.

Was, wenn der Gewinn unter 600 Euro liegt?

Bleibt der gesamte private Veräußerungsgewinn im Kalenderjahr unter 600 Euro, entfällt die Steuerpflicht komplett (Freigrenze § 23 Abs. 3 S. 5 EStG).