Ob EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen →, VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen → oder ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen → — die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → trifft fast jeden Immobilienverkäufer. Hier finden Sie alle Informationen zu Wohngebäudeversicherung für Vermieter: rechtssicher erklärt auf Basis von § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen →, mit konkreten Beispielen und Tipps.

Wohngebäudeversicherung: Grundlage für jeden Vermieter

Eine Wohngebäudeversicherung ist in Deutschland nicht gesetzlich vorgeschrieben — aber praktisch unverzichtbar. Sie schützt das Gebäude gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel und — je nach Tarif — Elementarschäden.

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Für Vermieter ist sie besonders wichtig: Ein Brand oder Wasserschaden im Mietsgebäude kann schnell sechsstellige Kosten verursachen. Ohne Versicherung trägst du alles selbst.

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Die Spekulationsfrist läuft exakt ab dem Datum des Kaufvertrags.

Steuerliche Absetzbarkeit

Weiterführend: kostenlosen Spekulationsfrist-Rechner · 10-Jahres-Frist im Detail · Eigennutzungsregel

Eigennutzung vs. Vermietung: Spekulationsfrist optimal nutzen

Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:

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Die Entscheidung zwischen Eigennutzung und Vermietung beeinflusst, welche Spekulationsfrist-Strategie für Sie am besten ist.

Selbst nutzen: 3-Jahres-Strategie

Wer eine Immobilie selbst bewohnt (oder bewohnt hat), kann unter Umständen nach nur 3 Kalenderjahren steuerfrei verkaufen. Voraussetzung: SelbstnutzungSynonym für Eigennutzung. 3-Jahres-Regelung greift, wenn Verkaufsjahr + 2 Vorjahre bewohnt.Weiterlesen → im Verkaufsjahr und in den 2 vorherigen Jahren. Das bedeutet: Wer Ende 2022 einzieht und Anfang 2025 verkauft, kann steuerfrei sein — unabhängig vom ursprünglichen KaufjahrDas Jahr des notariellen Kaufvertrags startet die Spekulationsfrist.Weiterlesen →.

Vermieten: 10-Jahres-Strategie

Die sicherere, aber längere Variante: 10 Jahre halten, dann steuerfrei verkaufen. Vorteil: Keine Einschränkung durch Mietrecht (kein Eigenbedarf nötig), planbar auf 10 Jahres-Zyklus.

StrategieSteuerfrei abVoraussetzung
Eigennutzung 3 JahreNach 3 Kj. SelbstnutzungTatsächlich selbst gewohnt
Vermietung 10 Jahre10 Jahre nach KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen →Keine Sonderregel nötig

Rechner und weitere Details: Spekulationsfrist berechnen

Was vom VeräußerungsgewinnVerkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn.Weiterlesen → abgezogen werden kann

Der steuerpflichtige Gewinn beim Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist lässt sich erheblich reduzieren:

Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 €, Nebenkosten Kauf 24.000 €, Renovierungen 15.000 €, Verkaufsnebenkosten 12.000 €, Verkaufspreis 420.000 €. Steuerpflichtiger Gewinn: 420.000 − 300.000 − 24.000 − 15.000 − 12.000 = 69.000 € statt 120.000 €.

Spekulationssteuer berechnen · Fristrechner

Eigennutzung: Steuerfrei auch vor 10 Jahren

Wer seine Immobilie selbst bewohnt hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei verkaufen — auch wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist. Die Regel nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG:

  • Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei unmittelbar vorangehenden Jahren
  • Die Eigennutzung muss nicht durchgängig sein — Kurzunterbrechungen (Urlaub, Krankenhaus) unschädlich
  • Auch temporäre Vermietungsphasen zwischen Eigennutzungszeiträumen können unschädlich sein

Praxisbeispiel: Kauf 2019, Vermietung 2019–2022, Eigennutzung ab 2023. Steuerfreier Verkauf ab 2026 (3 Jahre Eigennutzung erfüllt). Ohne Eigennutzung: erst 2029 steuerfrei.

Details: Eigennutzungsregel erklärt · Frist berechnen

Ausnahmen und Sonderfälle bei der SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:

Ausnahmen und Sonderfälle bei der Spekulationssteuer

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:

  • Erbschaft: Der Erbe tritt in die Haltefrist des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie bereits 7 Jahre gehalten, müssen nur noch 3 weitere Jahre abgewartet werden.
  • Schenkung: Bei Schenkungen unter Lebenden beginnt die Frist mit dem Erwerb durch den Schenker neu zu laufen.
  • GmbH-Eigentum: Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH unterliegen nicht der Spekulationsfrist.
  • Freigrenze 600 €: Gewinne unter 600 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei.

So berechnen Sie Ihre Spekulationssteuer

Die Berechnung folgt einer klaren Formel: Spekulationsgewinn = Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Anschaffungsnebenkosten minus Veräußerungskosten minus AfA-Korrekturen.

Auf diesen Gewinn wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 45 % liegt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einem Gewinn von 100.000 € ergibt sich eine Steuerlast von rund 42.000 €. Der kostenlose Rechner auf dieser Seite liefert eine erste Orientierung — für eine verbindliche Berechnung empfiehlt sich ein SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen →.

Wichtige Hinweise zum Abschluss