§ 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → regelt, wann Gewinne aus dem Immobilienverkauf steuerpflichtig sind. In diesem Artikel beleuchten wir Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen → Reform aus steuerlicher Sicht: mit klaren Antworten auf die häufigsten Fragen und praxisnahen Rechenbeispielen.

Das Problem: 6,5% als Kauf-Bremse

Die hohe Grunderwerbsteuer in NRW, Brandenburg, Thüringen und anderen Bundesländern gilt als einer der Hauptgründe, warum weniger Deutsche Wohneigentum erwerben als in anderen EU-Ländern. Die Eigentumsquote in Deutschland ist mit ca. 42% eine der niedrigsten in Europa (Schweiz ebenfalls niedrig, alle anderen Länder höher).

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

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Ein SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → kann die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → genau berechnen und Steuer optimieren.

Politische Reformdiskussionen

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FDP-Vorschlag: Grunderwerbsteuer für den Erstkauf vollständig abschaffen oder auf 0% senken. Finanziert durch Eigenkapital-Anforderungen oder Länderausgleich.

SPD-Vorschlag: Freibetrag von 250.000–500.000 Euro für Erstimmobilienkäufer. Darüber hinaus normaler Steuersatz.

Länder-Position: Mehrheitlich dagegen – Grunderwerbsteuer ist wichtige Einnahmequelle (jährlich ca. 15 Mrd. Euro bundesweit).

Was wäre die Auswirkung einer Reform?

Bei Abschaffung für Erstkäufer: KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → sinken von 8–12% auf 4–6%. Das ermöglicht vielen Haushalten, mit weniger Eigenkapital zu kaufen. Gleichzeitig: Preisniveauerhöhung wahrscheinlich, da mehr Käufer in den Markt eintreten.

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Spekulationsfrist: Keine Änderung geplant

Keine der Reformdiskussionen betrifft die Spekulationsfrist (§ 23 EStG). Die 10-Jahres-Frist gilt als bewährte Regelung und ist nicht Gegenstand aktueller Reformvorhaben.

Kaufentscheidung jetzt oder warten?

Eine echte Grunderwerbsteuer-Reform könnte 2026/2027 kommen – oder gar nicht. Auf politische Versprechen zu warten ist riskant. Wer jetzt ein attraktives Objekt findet: kaufen. Die Grunderwerbsteuer ist ein einmaliger Kostenfaktor, der sich über 10–20 Jahre amortisiert.

Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist: Doppelt absetzbar?

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) beim Kauf ist eine direkte Anschaffungsnebenkosten – und damit beim Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist vom Gewinn abzugsfähig. Das klingt nach doppeltem Vorteil, folgt aber klaren Regeln.

GrESt als Kaufnebenkosten: So reduziert sie Ihren Gewinn

Beispiel: Sie kaufen 2020 für 300.000 € in Nordrhein-Westfalen. GrESt: 6,5 % = 19.500 €. Verkaufen Sie 2024 (vor Fristablauf), können Sie diese 19.500 € vom steuerpflichtigen Gewinn abziehen.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)

BundeslandGrESt-SatzBei 300.000 €
Bayern, Sachsen3,5 %10.500 €
Hamburg4,5 %13.500 €
Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt5,0 %15.000 €
Berlin, Hessen, MV6,0 %18.000 €
NRW, Saarland, Thüringen, Brandenburg, SH6,5 %19.500 €

Häufige Frage: Gilt die GrESt auch beim Schenkungskauf?

Bei Schenkungen unter Verwandten ersten Grades (Eltern, Kinder, Ehegatten) fällt keine Grunderwerbsteuer an – der Freibetrag ist unbegrenzt. Das bedeutet auch: Es gibt keine GrESt als absetzbare Kaufnebenkosten. Dafür ist der Schenkungswert in der Regel niedriger als der Marktwert.

EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → als Weg zur vorzeitigen SteuerfreiheitVoraussetzung: Frist abgelaufen ODER Eigennutzungsregel erfüllt. Dann kein Cent Steuer auf den Gewinn.Weiterlesen →

Wer eine vermietete Immobilie vorzeitig steuerfrei verkaufen möchte, hat eine Option: die Eigennutzungsregel.

  • Mieter ausziehen lassen (Eigenbedarf oder Mietende)
  • Selbst einziehen und mindestens im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren wohnen
  • Verkauf dann steuerfrei — auch ohne Ablauf der 10-Jahres-Frist

Details zur Eigennutzungsregel und zum genauen Fristablauf: Zum Fristrechner.

Ausnahmen und Sonderfälle bei der SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:

Eigennutzung und Spekulationsfrist: Die 3-Jahres-Regel

Neben der 10-Jahres-Frist gibt es die sogenannte Eigennutzungsausnahme: Wenn eine Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, entfällt die Spekulationssteuer — unabhängig von der Gesamthaltefrist.

Diese Regelung ist für viele Eigentümer besonders relevant, die eine zunächst vermietete Immobilie irgendwann selbst beziehen und später wieder verkaufen möchten. Wichtig dabei: Es genügt, wenn die Eigennutzung in diesen drei Kalenderjahren stattfand — eine Mindestdauer innerhalb des jeweiligen Jahres ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Wichtige Hinweise zum Abschluss