Was ist die Spekulationsfrist?
Alles Wichtige über § 23 EStG, Fristen und Ausnahmen – kompakt erklärt.
Eigennutzung – 3 Jahre
Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann sie bereits im dritten Kalenderjahr nach dem Kauf steuerfrei verkaufen – wenn er sie im Kaufjahr, im Vorjahr und im Verkaufsjahr selbst genutzt hat.
- Gilt auch für das Eigenheim
- Auch Zweitwohnungen möglich (bei tatsächlicher Eigennutzung)
- Kein Mindestanteil der Eigennutzung vorgeschrieben
Vermietung – 10 Jahre
Vermietete Immobilien unterliegen der vollen 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG. Ein Verkauf vor Ablauf dieser Frist ist grundsätzlich steuerpflichtig.
- Gilt ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags
- Auch Garagen, Stellplätze, Grundstücke betroffen
- Gewinne werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert
Erbschaft – Besondere Regeln
Beim geerbten Haus gilt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. Die Frist läuft also weiter – unabhängig davon, wann Sie geerbt haben.
- Kaufdatum des Erblassers entscheidend
- War das Haus beim Erblasser die Eigennutzung? → 3-Jahres-Regel prüfen
- Unentgeltliche Übertragung schützt nicht vor Spekulationssteuer
Immobilien GmbH – Keine Frist
Immobilien in einer GmbH unterliegen nicht der privaten Spekulationsfrist. Stattdessen gilt KSt + GewSt auf Gewinne – was sich für hohe Portfolios oft lohnt.
- Keine 10-Jahres-Frist in der GmbH
- KSt 15 % + GewSt ca. 15 % = ~30 % Gesamtsteuer
- Gewinnentnahme separat (Dividende) zu versteuern
