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Spekulationsfrist
beim Immobilienkauf
sofort berechnen

Wann können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen? Berechnen Sie in Sekunden Ihre persönliche Spekulationsfrist – egal ob Eigennutzung, Vermietung oder Erbschaft.

10 JahreFrist bei Vermietung
3 Jahrebei Eigennutzung
0 €Steuer nach Fristablauf

Spekulationsfrist berechnen

§ 23 EStG Rechtsgrundlage
10 Jahre Vermietung / Fremdnutzung
3 Jahre mind. Eigennutzung (Verkauf im 3. Jahr)
Erbschaft Kaufdatum des Erblassers gilt
GmbH-Ausnahme keine Spekulationsfrist
10 J.
Spekulationsfrist bei Vermietung nach § 23 EStG
3 J.
Verkauf im Drittjahr nach Eigennutzung möglich
0 €
Spekulationssteuer nach Ablauf der Frist
42 %
Max. Steuersatz auf Spekulationsgewinn (ESt-Tarif)

Was ist die Spekulationsfrist?

Alles Wichtige über § 23 EStG, Fristen und Ausnahmen – kompakt erklärt.

🏠

Eigennutzung – 3 Jahre

Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann sie bereits im dritten Kalenderjahr nach dem Kauf steuerfrei verkaufen – wenn er sie im Kaufjahr, im Vorjahr und im Verkaufsjahr selbst genutzt hat.

  • Gilt auch für das Eigenheim
  • Auch Zweitwohnungen möglich (bei tatsächlicher Eigennutzung)
  • Kein Mindestanteil der Eigennutzung vorgeschrieben
📋

Vermietung – 10 Jahre

Vermietete Immobilien unterliegen der vollen 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG. Ein Verkauf vor Ablauf dieser Frist ist grundsätzlich steuerpflichtig.

  • Gilt ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags
  • Auch Garagen, Stellplätze, Grundstücke betroffen
  • Gewinne werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert
📜

Erbschaft – Besondere Regeln

Beim geerbten Haus gilt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. Die Frist läuft also weiter – unabhängig davon, wann Sie geerbt haben.

  • Kaufdatum des Erblassers entscheidend
  • War das Haus beim Erblasser die Eigennutzung? → 3-Jahres-Regel prüfen
  • Unentgeltliche Übertragung schützt nicht vor Spekulationssteuer
🏢

Immobilien GmbH – Keine Frist

Immobilien in einer GmbH unterliegen nicht der privaten Spekulationsfrist. Stattdessen gilt KSt + GewSt auf Gewinne – was sich für hohe Portfolios oft lohnt.

  • Keine 10-Jahres-Frist in der GmbH
  • KSt 15 % + GewSt ca. 15 % = ~30 % Gesamtsteuer
  • Gewinnentnahme separat (Dividende) zu versteuern
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Spekulationssteuer Immobilien: Berechnung, Fristen & alle Ausnahmen
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Kein Steuerberatungsersatz Dieser Rechner liefert eine erste Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Steuerberater oder das Finanzamt.