Hauskauf 2017: Wann endet die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen →.Weiterlesen →.Weiterlesen → (§ 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → beim Immobilienverkauf.Weiterlesen →). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen →? Steuerfrei ab 2027

Sie haben eine Immobilie im Jahr 2017 gekauft? Dann gelten für Sie klare steuerliche Fristen nach § 23 EStG. Dieser Ratgeber erklärt genau, wann Ihr Verkauf steuerfrei ist – und was Sie vorher beachten müssen.

Die wichtigsten Fristen auf einen Blick

NutzungsartFristSteuerfrei ab
Vermietete Immobilie10 Jahre2027
Eigengenutzt (3 Kalenderjahre)Verkaufs- + 2 VorjahreAb 2020 möglich

So berechnen Sie Ihre Spekulationsfrist für 2017

Der Fristbeginn ist der Tag des notariellen Kaufvertrags – nicht das Übergabedatum, nicht der Grundbucheintrag. Bei Kauf am 15. März 2017 beginnt die 10-Jahres-Frist am 15. März 2017 und endet am 15. März 2027.

Achtung bei der Eigennutzungsregel: Sie müssen die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden unmittelbar vorangehenden Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Das sind drei vollständige Kalenderjahre – nicht zwingend 36 Monate am Stück.

Rechenbeispiel für einen Kauf in 2017

Angenommen, Sie kauften Ihre Wohnung am 1. Juli 2017 für 280.000 € und vermieten sie seitdem. Der Wert ist heute auf 380.000 € gestiegen.

Besonderheiten und häufige Fragen

Was zählt als Eigennutzung? Sie oder Ihre Familie (Kinder, Ehepartner) bewohnen die Immobilie. Auch vorübergehende Leerstandsphasen zwischen zwei Eigennutzungszeiträumen können unschädlich sein.

ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen → während der Frist: Haben Sie die Immobilie geerbt, übernehmen Sie das Kaufdatum des Erblassers. Wenn der Erblasser das Objekt 2005 kaufte und Sie es 2017 erben, läuft die 10-Jahres-Frist bereits seit 2005!

AfA-Rückrechnung: Wenn Sie die Immobilie vermietet und AfAAbschreibungSteuerliche AfA: jährlich 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau). Beeinflusst Anschaffungskosten beim Verkauf.Weiterlesen → für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → (Abschreibung) steuerlich geltend gemacht haben, reduziert diese die Anschaffungskosten im Verkaufsfall – das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Lassen Sie das unbedingt von einem SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → prüfen.

Strategie: So optimieren Sie Ihren Verkaufszeitpunkt

  1. Fristende genau ermitteln: Kaufdatum + 10 Jahre. Selbst einen Tag früher kann teuer werden.
  2. Eigennutzungsregel prüfen: Könnten Sie die letzten 2-3 Jahre selbst einziehen, um früher steuerfrei zu verkaufen?
  3. Steuerberater konsultieren: Bei Gewinnen über 30.000 € lohnt professionelle Beratung immer.
  4. Verkaufsnebenkosten einrechnen: Makler, Inserate, kleinere Renovierungen mindern den Gewinn – quittiert aufbewahren!

Checkliste für Ihren Immobilienverkauf (2017 Kauf)

Experteneinschätzung: Was wirklich wichtig ist

Nach Gesprächen mit zahlreichen Steuerberatern kristallisieren sich drei Grundsätze heraus, die fast immer gelten:

  1. Das Datum ist alles. Beim notariellen Kaufvertragsdatum gibt es keinen Spielraum. Ein Tag Unterschied kann bei 150.000 € Gewinn und 40 % Steuersatz 60.000 € Unterschied bedeuten.
  2. Die Eigennutzungsstrategie ist unterschätzt. Viele Vermieter wissen nicht, dass sie durch Einziehen und 3 Kalenderjahre Wohnen die Spekulationssteuer komplett vermeiden können – auch ohne 10 Jahre Haltefrist.
  3. Steuerberater ist kein Luxus. Bei einem Immobilienverkauf mit 50.000+ € Gewinn zahlt sich professionelle Beratung fast immer aus. Selbst wenn der Steuerberater "nur" 5.000 € Steuern spart, kostet er selbst weniger als 2.000 €.

Was Sie heute tun können

Egal ob Sie bald verkaufen wollen oder noch Jahre davon entfernt sind: Nutzen Sie unseren kostenlosen Spekulationsfrist-Rechner, um Ihren persönlichen Zeitplan zu kennen. So haben Sie immer das genaue Datum im Blick und können strategisch planen.

Für komplexere Situationen (Erbschaft, ScheidungÜbertragung der Immobilie an den Ex-Partner kann Spekulationssteuerpflicht auslösen.Weiterlesen →, mehrere Objekte, AfA) ist ein Beratungsgespräch bei einem auf Immobilien spezialisierten Steuerberater der wertvollste erste Schritt. Die Kosten dafür sind steuerlich absetzbar.