Die SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → ist keine eigene Steuerart — sie ist der normale Einkommensteuersatz, den Sie auf Ihren VeräußerungsgewinnVerkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn.Weiterlesen → zahlen. Das bedeutet: Die Höhe hängt vollständig von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab und kann zwischen 14 % und 45 % des Gewinns betragen.
Spekulationssteuer = (Verkaufspreis − Kaufpreis − Anschaffungsnebenkosten − abzugsfähige WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →) × persönlicher ESt-Satz
Steuersätze 2026 im Überblick
| Zu versteuerndes Einkommen (Single) | Grenzsteuersatz 2026 | Steuer auf 100.000 € Gewinn |
|---|---|---|
| bis 12.084 € | 0 % (Grundfreibetrag) | 0 € |
| 12.084 – 17.430 € | 14 % | ca. 14.000 € |
| 17.430 – 68.480 € | 24–42 % (progressiv) | 24.000–42.000 € |
| 68.480 – 277.825 € | 42 % (Spitzensteuersatz) | 42.000 € |
| ab 277.825 € | 45 % (Reichensteuer) | 45.000 € |
Der Veräußerungsgewinn wird auf Ihr Jahreseinkommen aufaddiert. Wer 60.000 € Jahreseinkommen hat und 150.000 € Immobiliengewinn erzielt, hat ein Gesamteinkommen von 210.000 € — und zahlt auf den oberen Teil des Gewinns bereits 42 % Steuern. Berechnen Sie Ihre Frist und vermeiden Sie die Steuer →
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Verwandter Ratgeber: Fremdnutzung & Spekulationssteuer: Alles für Vermieter
Verwandter Ratgeber: § 23 EStG Gesetz: Wann müssen Gewinne versteuert werden?
Verwandter Ratgeber: Spekulationssteuer nach 2 Jahren: Wie hoch?
Verwandter Ratgeber: Wohnung steuerfrei verkaufen 2026: Bedingungen
Verwandter Ratgeber: Spekulationsfrist FAQ: 20 häufige Fragen & Antworten
Verwandter Ratgeber: Geerbtes Haus verkaufen & Spekulationssteuer: Was gilt?
Verwandter Ratgeber: Spekulationsfrist einfach erklärt: 10 Jahre & 3 Jahre Regel
Verwandter Ratgeber: Spekulationssteuer selbst berechnen: Formel, Tabellen und Beispiele
Was mindert den steuerpflichtigen Gewinn?
Ihre persönliche Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Der Veräußerungsgewinn ist nicht automatisch der Differenz aus Verkaufs- und Kaufpreis. Folgende Kosten mindern die Steuerlast:
Rechenbeispiel: Spekulationssteuer konkret
Kaufpreis 2020: 280.000 € | Verkaufspreis 2024: 420.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufserlös | 420.000 € |
| − Kaufpreis | −280.000 € |
| − Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %) | −18.200 € |
| − Notar/Gericht Kauf | −4.200 € |
| − Makler Kauf (3,57 %) | −9.996 € |
| − Renovierung (Badezimmer 2022) | −12.000 € |
| − Makler Verkauf | −7.497 € |
| = Zu versteuernder Gewinn | 88.107 € |
| Spekulationssteuer (42 % Steuersatz) | 37.005 € |
Hätte der Verkäufer bis Januar 2030 gewartet (10-Jahres-Frist): 0 € Steuer. Die Wartezeit von 6 Jahren spart 37.005 €. Berechnen Sie Ihren Stichtag →
Sonderfälle: Wenn die Steuer abweicht
- Verluste: Verluste aus Immobilienverkäufen können nur mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen verrechnet werden — nicht mit Lohneinkommen.
- Teilweise EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen →: Nur der vermietete Anteil des Gewinns ist steuerpflichtig (Flächenaufteilung).
- ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →: Kaufdatum des Erblassers gilt — läuft die Frist bereits 8 Jahre, müssen Erben nur noch 2 Jahre warten.
- SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen →: Schenkungszeitpunkt bricht die Frist nicht — die Frist des ursprünglichen Kaufs gilt weiter.
- Werbungskosten nach VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen →: Bereits als Werbungskosten abgesetzte AfA erhöht den Veräußerungsgewinn.
