Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen → 2024: Bundesländer-Vergleich und Auswirkung auf Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die Spekulationsfrist nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → bestimmt, wann Immobiliengewinne steuerpflichtig werden — mit wichtigen Ausnahmen für Eigennutzer. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.
Grunderwerbsteuer 2024: Bundesländer-Vergleich und Auswirkung auf Spekulationsfrist
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist: Doppelt absetzbar?
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Die Grunderwerbsteuer (GrESt) beim Kauf ist eine direkte Anschaffungsnebenkosten – und damit beim Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist vom Gewinn abzugsfähig. Das klingt nach doppeltem Vorteil, folgt aber klaren Regeln.
GrESt als KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →: So reduziert sie Ihren Gewinn
Beispiel: Sie kaufen 2020 für 300.000 € in Nordrhein-Westfalen. GrESt: 6,5 % = 19.500 €. Verkaufen Sie 2024 (vor Fristablauf), können Sie diese 19.500 € vom steuerpflichtigen Gewinn abziehen.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Berlin, Hessen, MV | 6,0 % | 18.000 € |
| NRW, Saarland, Thüringen, Brandenburg, SH | 6,5 % | 19.500 € |
Häufige Frage: Gilt die GrESt auch beim Schenkungskauf?
Bei Schenkungen unter Verwandten ersten Grades (Eltern, Kinder, Ehegatten) fällt keine Grunderwerbsteuer an – der Freibetrag ist unbegrenzt. Das bedeutet auch: Es gibt keine GrESt als absetzbare Kaufnebenkosten. Dafür ist der Schenkungswert in der Regel niedriger als der Marktwert.
Wichtige Hinweise zum Abschluss
- § 23 EStG gilt für alle privaten Grundstücks- und Immobilienveräußerungen.
- Steuerfrei bedeutet: keine Angabe im Steuerbescheid notwendig, kein Gewinn versteuern.
- Steuerpflichtig bedeutet: Gewinn in der Einkommensteuerklärung (Anlage SOTeil der Einkommensteuererklärung für sonstige Einkünfte – hier werden Veräußerungsgewinne eingetragen.Weiterlesen →) angeben.
- WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → (Makler, Notar, Finanzierung) können den Gewinn erheblich reduzieren.
- Der kostenlose Rechner auf der Startseite zeigt das genaue Fristende für jede Immobilie.
Spekulationsfrist richtig berechnen: Schritt für Schritt
Die korrekte Berechnung der Spekulationsfrist ist der erste Schritt zur Steueroptimierung. Ausgangspunkt ist immer das Datum des notariellen Kaufvertrags – nicht der Eintrag ins GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, nicht die Schlüsselübergabe, nicht die erste Ratenzahlung. Maßgeblich ist ausschließlich der Tag, an dem der Notar den KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → beurkundet hat.
Von diesem Datum aus läuft die Frist 10 volle Jahre (bei Kapitalanlagen) bzw. kann unter bestimmten Umständen durch EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → deutlich verkürzt werden. Den exakten Ablauftag ermittelt der Rechner oben auf dieser Seite – einfach Kaufdatum eingeben und sofort das Ergebnis sehen.
- Startpunkt: Datum des notariellen Kaufvertrags
- Endpunkt: Datum des notariellen Verkaufsvertrags
- 10 Jahre: Kapitalanlage / nicht selbst genutzt
- 3 Jahre: Eigennutzung (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre bewohnt)
Häufige Fragen zu Grunderwerbsteuer 2024: Bundesländer-Vergleich und
Zählt das Grundbucheintragsdatum für die Spekulationsfrist?
Nein. Maßgeblich ist ausschließlich das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Grundbucheintrag. Der Grundbucheintrag erfolgt oft Wochen oder Monate nach dem Notar-Termin – steuerlich irrelevant.
Was passiert bei einem Verkauf kurz vor Fristablauf?
Wer eine Woche zu früh verkauft, muss den vollen Gewinn versteuern. Es gibt keine anteilige Berechnung. Deshalb lohnt es sich, den exakten Fristablauf zu kennen und den Notartermin entsprechend zu planen.
Kann ich die Spekulationsfrist durch SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen → umgehen?
Nein. Bei einer Schenkung tritt der Beschenkte in die steuerliche Fristposition des Schenkers ein (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Schenkung "setzt die Uhr nicht zurück" – der ursprüngliche Kaufzeitpunkt bleibt maßgeblich.
