§ 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → ist die rechtliche Grundlage der 10-jährigen Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → beim Immobilienverkauf. Der Paragraf regelt, wann Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig werden — und wann EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → oder abgelaufene Haltefristen zur SteuerfreiheitVoraussetzung: Frist abgelaufen ODER Eigennutzungsregel erfüllt. Dann kein Cent Steuer auf den Gewinn.Weiterlesen → führen. Wir erklären den Gesetzestext verständlich, Absatz für Absatz, mit konkreten Beispielen.
§ 23 EStG Wortlaut: Der vollständige Gesetzestext
§ 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte (Auszug, Stand 2024)
(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nr. 2) sind
1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. ErbbaurechtNur das Gebäude ist Eigentum, Grundstück gepachtet. Eigene Regeln beim Erbbaurecht.Weiterlesen →, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden.
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die
a) im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder
b) im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
2. Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt.
(3) Der Gewinn oder Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften bestimmt sich als Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → andererseits.
Quelle: gesetze-im-internet.de — § 23 EStG in der geltenden Fassung
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG: Die 10-Jahres-Frist für Immobilien
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Jetzt kostenlos berechnen →Der erste Absatz von § 23 EStG regelt den Kerntatbestand der Spekulationsfrist: Bei Grundstücken, Gebäuden und grundstücksgleichen Rechten (Erbbaurecht, Wohnungseigentum) gilt eine HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen → von 10 Jahren. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig.
- Fristbeginn: Tag des notariellen Kaufvertrags (nicht Übergabe oder Grundbucheintragung)
- Fristende: Tag des notariellen Verkaufsvertrags — exakt 10 Jahre nach KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen →
- Gilt für: Grundstücke, Häuser, Wohnungen, Erbbaurecht, Wohnungseigentum
§ 23 EStG Ausnahme: Eigennutzung schützt vor SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →
Der Gesetzgeber hat eine wichtige Ausnahme für Selbstnutzer geschaffen. Der Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie:
- Variante a: Durchgehend seit Kauf ausschließlich selbst genutzt wurde (auch ohne 10-Jahres-Frist), oder
- Variante b: Im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde
Wichtig: Es geht um Kalenderjahre, nicht um volle 36 Monate. Einzug am 1. Dezember 2022, Auszug am 1. Januar 2024: Das reicht bereits (2022, 2023, 2024 = 3 Kalenderjahre).
Rechenbeispiel: Eigennutzung spart Steuern
- Kauf: März 2018 | Gewinn: 120.000 €
- Verkauf: November 2022 (nur 4,5 Jahre — eigentlich steuerpflichtig!)
- Eigennutzung 2020–2022 (3 Kalenderjahre): Verkauf steuerfrei
- Steuerersparnis bei 40 % Steuersatz: 48.000 €
§ 23 Abs. 3 EStG: So berechnet sich der Spekulationsgewinn
Der steuerpflichtige Gewinn nach § 23 Abs. 3 EStG ergibt sich aus:
| Position | Beispiel |
|---|---|
| + Veräußerungspreis | 350.000 € |
| − AnschaffungskostenKaufpreis + Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) = steuerliche Basis.Weiterlesen → (Kaufpreis) | 220.000 € |
| − KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → (Notar, GrESt, Makler) | 18.000 € |
| − Verkaufskosten (Notar, Makler) | 14.000 € |
| + AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → (zurückgerechnet) | 12.000 € |
| = Steuerpflichtiger Gewinn | 110.000 € |
| Steuer bei 40 % Einkommensteuersatz | 44.000 € |
Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → 600 € und VerlustverrechnungVerluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können mit Gewinnen gleicher Art verrechnet werden.Weiterlesen → nach § 23 Abs. 3 EStG
Zwei weitere wichtige Regelungen aus § 23 Abs. 3 EStG:
- Freigrenze 600 €: Beträgt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften weniger als 600 € pro Jahr, bleibt er steuerfrei. Wichtig: Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag — bei 601 € werden alle 601 € besteuert.
- Verlustverrechnung: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden — nicht mit Mieteinnahmen oder anderen Einkünften.
Experteneinschätzung: Was bei § 23 EStG wirklich zählt
- Das Kaufvertragsdatum ist alles. Nicht Übergabe, nicht GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, nicht Schlüsselübergabe — nur der notarielle Kaufvertrag zählt für den Fristbeginn.
- Eigennutzung ist mächtig unterschätzt. Drei Kalenderjahre SelbstnutzungSynonym für Eigennutzung. 3-Jahres-Regelung greift, wenn Verkaufsjahr + 2 Vorjahre bewohnt.Weiterlesen → reichen — auch bei kurzer Wohndauer kann das Tausende Euro Steuer einsparen.
- AfA reduziert den steuerfreien Anteil. Wer AfA geltend gemacht hat, muss diese beim Verkauf wieder hinzurechnen — ein häufig vergessener Posten.
Fazit: § 23 EStG in der Praxis
- 10-Jahres-Frist bei VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen → | 3 Kalenderjahre Eigennutzung bei Selbstnutzung
- Fristbeginn: notarielles Kaufvertragsdatum
- Gewinn = Verkaufspreis − Kaufpreis − Nebenkosten − Verkaufskosten + AfA
- Freigrenze 600 € pro Jahr — darüber alles steuerpflichtig
- Verluste nur gegen andere private Veräußerungsgewinne verrechenbar
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
§ 23 Abs. 1 EStG — was "Anschaffung" konkret bedeutet
- Kauf → Datum des notariellen Kaufvertrags (nicht Grundbuch!)
- ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen → → Kaufdatum des Erblassers (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG)
- SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen → → ebenfalls Datum des Schenkers bei unentgeltlicher Übertragung
- Zwangsversteigerung → Datum des gerichtlichen Zuschlagsbeschlusses
- Selbst errichtetes Gebäude → Fertigstellungsdatum
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 a+b — die Eigennutzungsausnahmen erklärt
a) Ausschließliche Eigennutzung: Gesamter Zeitraum seit Kauf = nur selbst bewohnt. Kein einziger Tag Vermietung.
b) 3-Jahres-Regel: Im Verkaufsjahr und den unmittelbar vorangegangenen 2 Kalenderjahren selbst bewohnt. Vorherige Vermietung ist unschädlich — nur die letzten 3 Kalenderjahre vor dem Verkauf zählen.
§ 23 Abs. 3 EStG — Gewinnberechnung im Detail
| Position | + / − | Erläuterung |
|---|---|---|
| Veräußerungspreis | + | Notariell beurkundeter Kaufpreis |
| Anschaffungskosten | − | Kaufpreis + GrESt + Notar + Makler + Grundbuch |
| Herstellungskosten | − | Aktivierungspflichtige Modernisierungen |
| Werbungskosten Verkauf | − | Makler, Inserate, Notar Verkauf |
| Genutzte AfA | + | Hinzurechnung bisheriger Abschreibungen! |
| = Steuerpflichtiger Gewinn | × persönlicher Einkommensteuersatz |
§ 23 Abs. 3 S. 5 — Freigrenze 600 Euro
Alle privaten Veräußerungsgewinne zusammen unter 600 € im Kalenderjahr → steuerfrei. Überschreiten: gesamter Betrag wird besteuert. Die 600 € sind eine Freigrenze, kein Freibetrag — 601 € Gewinn = vollständig steuerpflichtig.
§ 23 EStG und andere Steuerarten: Abgrenzung
§ 23 EStG gilt nur für Privatpersonen im Privatvermögen. GmbH, AG und Betriebsvermögen: andere Regeln, keine 10-Jahres-Befreiung. Wer als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft wird (3-Objekte-GrenzeAb 3 verkauften Objekten in 5 Jahren droht gewerblicher Grundstückshandel und höhere Steuerlast.Weiterlesen →), fällt aus § 23 EStG heraus → Gewerbesteuer zusätzlich.
