2 % p. a.: Wohngebäude, Baujahr vor 1925 – bezogen auf den reinen Gebäudewert
2,5 % p. a.: Gewerblich genutzte Gebäude
3 % p. a.: Neubauten ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG, erhöhte degressive AfA)
9 % / 7 % p. a.: Denkmalschutz-Sonderabschreibung (erhöhte AfA, dafür noch höhere Rückrechnung!)
AfA beim Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist
Gute Nachricht: Wenn Sie die 10-Jahres-Frist einhalten, spielt die AfA-Rückrechnung keine Rolle mehr. Der gesamte Verkaufsgewinn ist steuerfrei – auch wenn Sie jahrelang AfA geltend gemacht haben.
Dies ist einer der Hauptgründe, warum es sich fast immer lohnt, die Spekulationsfrist abzuwarten.
Checkliste: AfA und Immobilienverkauf
☑ Alle AfA-Beträge der letzten Jahre aus den Steuererklärungen zusammengerechnet?
☑ Gebäudeanteil und Grundstücksanteil korrekt ermittelt? (Nur Gebäude wird abgeschrieben)
☑ Verkaufszeitpunkt nach Ablauf der 10-Jahres-Frist geplant?
Häufige Fragen zu diesem Thema
Wie lange muss ich eine vermietete Immobilie halten? Genau 10 Jahre ab dem Tag des notariellen Kaufvertrags. Erst dann ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei.
Was gilt bei Eigennutzung? Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangehenden Kalenderjahren selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer – auch vor Ablauf der 10 Jahre.
Muss ich den Gewinn selbst berechnen? Sie können den Gewinn selbst schätzen: Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Kaufnebenkosten plus geleistete AfA. Für die exakte Steuererklärung empfiehlt sich ein Steuerberater.
Was passiert wenn ich zu früh verkaufe? Der gesamte Veräußerungsgewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 %) versteuert. Bei einem Gewinn von 100.000 € und 40 % Steuersatz: 40.000 € Steuer – die mit einer kurzen Wartezeit hätte vermieden werden können.
Die AfA ist eines der mächtigsten Steuerinstrumente für Vermieter. Richtig eingesetzt, maximiert sie den Steuervorteil während der Haltedauer – ohne beim Verkauf zu schaden. Der Trick: die 10-Jahres-Frist einhalten.
Warum AfA trotz Rückrechnung sinnvoll ist
Szenario: Sie kaufen für 300.000 € und nutzen 10 Jahre lang 2 % AfA = 60.000 € Abschreibung. Bei 35 % Steuersatz: 21.000 € Steuerersparnis durch AfA. Diese 21.000 € konnten Sie 10 Jahre lang anlegen oder reinvestieren. Nach Ablauf der Frist: Verkauf steuerfrei. Die AfA-Rückrechnung spielt dann keine Rolle mehr.
Für Neubauten mit Baubeginn nach dem 31.12.2022 gibt es eine erhöhte degressive AfA von 5 % im ersten Jahr (in der Ansparphase). Diese kann die Steuerlast in den ersten Jahren erheblich senken – besonders attraktiv für Neubau-Investoren.
Jede genutzte AfA reduziert die steuerlichen Anschaffungskosten. Beim Verkauf wird der Gewinn mit niedrigerem Kaufpreis berechnet – das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
Lohnt sich AfA wenn ich irgendwann verkaufen will?
Ja, wenn Sie die 10-Jahres-Frist einhalten – dann ist der Gewinn steuerfrei und die AfA war ein reiner Steuervorteil. Nur bei vorzeitigem Verkauf ist Vorsicht geboten.
Wie hoch ist die reguläre AfA?
2 % pro Jahr vom Gebäudewert (Baujahr nach 1924), 2,5 % für Gebäude vor 1925. Denkmalschutz-Sonder-AfA kann bis zu 9 % betragen.
Was ist der Unterschied zwischen Spekulationsfrist und Spekulationssteuer?
Die Spekulationsfrist ist der Zeitraum, innerhalb dessen ein Immobilienverkauf steuerpflichtig ist — also 10 Jahre bei Vermietung oder 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung. Die Spekulationssteuer ist die tatsächlich zu zahlende Steuer, die auf den Veräußerungsgewinn anfällt, wenn die Frist noch nicht abgelaufen ist. Sie entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz (§ 23 EStG).
Gilt die Freigrenze von 600 Euro pro Person oder pro Haushalt?
Die Freigrenze von 600 Euro gilt pro Person und pro Steuerjahr. Bei Eheleuten mit gemeinsamer Veranlagung kann jeder Ehepartner die Freigrenze separat nutzen, wenn beide Miteigentümer der Immobilie sind und Gewinne entsprechend aufgeteilt werden.
Was passiert bei Schenkung einer Immobilie — gilt dann eine neue Spekulationsfrist?
Nein. Bei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die komplette steuerliche Situation des Schenkers einschließlich der laufenden Spekulationsfrist. Das ursprüngliche Kaufdatum des Schenkers gilt weiter. Erst wenn der Beschenkte die Immobilie selbst verkauft, entscheidet dieses Datum über die Steuerpflicht.
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