Beschleunigte Abschreibung § 7b EStG 2026

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, stößt unweigerlich auf § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → — die gesetzliche Grundlage der Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen →. In diesem Beitrag erfahren Sie alles zu Beschleunigte AbschreibungSteuerliche AfA: jährlich 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau). Beeinflusst Anschaffungskosten beim Verkauf.Weiterlesen → § 7b EStG: wann die Frist abläuft, welche Ausnahmen gelten und was Sie steuerlich beachten müssen.

§ 7b EStG: Beschleunigte Abschreibung für Neubauten ab 2023

Der Gesetzgeber hat 2023 eine neue degressive Abschreibungsmöglichkeit für Wohngebäude eingeführt: § 7b EStG. Damit können Investoren in den ersten Jahren deutlich mehr abschreiben als mit der Standard-AfA (2 %). Aber Vorsicht: Beim Verkauf gibt es Steuerfallen.

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Die neue degressive Gebäude-AfA: So funktioniert sie

§ 7b EStG ermöglicht für neue Wohngebäude (Baugenehmigung ab 1.10.2023):

• 5 % degressiv auf den jeweiligen Buchwert pro Jahr
• Voraussetzung: Gebäude wird zu Wohnzwecken vermietet
• Deckelung: 4.200 €/m² Anschaffungs-/Herstellungskosten
• Wechsel zur linearen AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → (2 %) jederzeit möglich

Beispiel: Neubauwohnung 60 m², 300.000 € (= 5.000 €/m² – übersteigt 4.200 €-Deckel, also Bemessung: 60 × 4.200 = 252.000 €).

• Jahr 1: 5 % × 252.000 = 12.600 € AfA
• Jahr 2: 5 % × (252.000 – 12.600) = 11.970 € AfA
• vs. Standard-AfA: 2 % × 252.000 = 5.040 € AfA

Der Haken: AfA-Rückforderung bei Verkauf vor 10 Jahren

Wenn du die Wohnung vor Ablauf der 10-Jahres-Spekulationsfrist verkaufst, werden die bisher abgeschriebenen Beträge steuerlich wirksam: Sie reduzieren deine AnschaffungskostenKaufpreis + Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) = steuerliche Basis.Weiterlesen → und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn.

Beispiel: Kauf 300.000 €, 4 Jahre degressive AfA = 46.000 €, Verkauf für 320.000 €.

• Buchwert: 300.000 – 46.000 = 254.000 €
• Steuerpflichtiger Gewinn: 320.000 – 254.000 = 66.000 €
• Ohne AfA-Rückrechnung wäre der Gewinn nur 20.000 € (320k – 300k)

Nach 10 Jahren: AfA bleibt, Gewinn wird steuerfrei

Hältst du die Immobilie 10 Jahre, ist der Verkaufsgewinn nach § 23 EStG steuerfrei. Die abgeschriebenen Beträge bleiben steuerwirksam – ein echter Vorteil:

• Jahrelang Steuern gespart durch hohe AfA
• Nach 10 Jahren steuerfrei verkauft – keine Rückforderung
• Effektiv: Steuerersparnisse in frühen Jahren bleiben dauerhaft

Wann § 7b nutzen?

• Wenn du sicher 10+ Jahre halten kannst/willst
• Bei hohem Grenzsteuersatz (35–45 %)
• Neubau ab 1.10.2023 Baugenehmigung
• VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen → zu Wohnzwecken (kein Gewerbe)

Checkliste § 7b + Spekulationsfrist

• ☑ Baugenehmigung nach 1.10.2023? → § 7b anwendbar
• ☑ Anschaffungskosten pro m² berechnen (Deckel 4.200 €/m²)
• ☑ 10-Jahres-Plan: Bei frühzeitigem Verkauf AfA-Rückrechnung einplanen
• ☑ SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen →: optimaler Wechselzeitpunkt linear → degressiv
• ☑ Liquiditätsvorteil durch frühe hohe AfA nutzen

AfA und Spekulationsfrist: Die AfA-Falle beim Verkauf

Weiterführend: kostenlosen Spekulationsfrist-Rechner · 10-Jahres-Frist im Detail · Eigennutzungsregel

Spekulationsfrist § 23 EStG: Das Wichtigste auf einen Blick

Die 10-Jahres-Spekulationsfrist gehört zu den wichtigsten Steuerregeln für Immobilieneigentümer in Deutschland. Wer sie kennt und richtig anwendet, kann bei einem Verkauf Zehntausende Euro Steuern legal sparen.

Die 3 Grundregeln

1. 10-Jahres-Frist: Fristbeginn = Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. 10 Jahre später ist der gesamte Verkaufsgewinn steuerfrei — ohne Limite, ohne Ausnahmen.
2. Eigennutzungsregel: Wer im Verkaufsjahr und in den 2 vorangegangenen Kalenderjahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen — auch vor den 10 Jahren.
3. Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler — dann gilt keine SteuerfreiheitVoraussetzung: Frist abgelaufen ODER Eigennutzungsregel erfüllt. Dann kein Cent Steuer auf den Gewinn.Weiterlesen → mehr.

Berechnen Sie Ihren steuerfreien Verkaufstag: Zum Fristrechner | Mehr zur 10-Jahres-Frist

Checkliste vor dem Immobilienverkauf

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie diese Punkte abgearbeitet haben:

• KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → bereithalten: Das genaue Notardatum bestimmt den Fristbeginn.
• Nutzungsart klären: EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → oder Vermietung? Das entscheidet über die Fristlänge.
• Alle Nebenkosten dokumentieren: Notar, Makler, GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, Renovierung reduzieren den Gewinn.
• Verkaufsdatum strategisch wählen: Ein späterer Verkauf kann die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → komplett vermeiden.
• Steuerberater bei hohem Gewinn einbeziehen: Bei Gewinnen über 50.000 € rechnet sich professionelle Beratung.