Wer eine Immobilie verkaufen möchte, stößt unweigerlich auf § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → — die gesetzliche Grundlage der Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen →. In diesem Beitrag erfahren Sie alles zu KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → Immobilien: wann die Frist abläuft, welche Ausnahmen gelten und was Sie steuerlich beachten müssen.
Kaufnebenkosten: Warum sie so wichtig sind
Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und persönlicher Situation zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises. Bei einem 400.000 €-Objekt können das 28.000–60.000 € extra sein — Geld, das sofort weg ist und sich nur indirekt amortisiert (steuerliche AnschaffungskostenKaufpreis + Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) = steuerliche Basis.Weiterlesen →, Spekulationsfristbasis).
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →: Der wichtigste Faktor
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Die Grunderwerbsteuer ist der variable Teil und macht den größten Unterschied zwischen den Bundesländern:
| Bundesland | GrESt | Kosten bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| NRW | 6,5 % | 26.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Differenz zwischen Bayern (günstigste) und NRW (teuerste): 12.000 € bei 400.000 € Kaufpreis.
Weitere Kaufnebenkosten (bundeseinheitlich)
- NotarkostenNotargebühren beim Kauf sind Kaufnebenkosten und erhöhen die steuerliche Anschaffungskostenbasis.Weiterlesen →: ca. 1,0–1,5 % (bundeseinheitlich nach GNotKG)
- Grundbuchkosten: ca. 0,4–0,5 %
- MaklerprovisionKäufer-Maklerprovision ist Kaufnebenkosten → erhöht Anschaffungskosten → senkt Gewinn.Weiterlesen → (falls Makler): Käuferanteil max. 3,57 % (seit 2020 geteilt)
Gesamtnebenkosten im Vergleich
Bayern (ohne Makler): 3,5 % + 1,5 % + 0,5 % = ca. 5,5 %
NRW (ohne Makler): 6,5 % + 1,5 % + 0,5 % = ca. 8,5 %
Mit Makler: Jeweils + 3,57 % = Bayern ca. 9 %, NRW ca. 12 %
Steuerliche Relevanz für die Spekulationsfrist
Alle Kaufnebenkosten erhöhen die steuerlichen Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist senken sie den steuerpflichtigen Gewinn erheblich. Wer in einem Hochsteuerbundesland (NRW, SH, Thüringen) kauft, zahlt zwar mehr vorne — profitiert aber von höheren Anschaffungskosten als Gewinnminderung bei etwaiger SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →.
Spekulationsfrist und die 10-Jahres-Regel im Detail
Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStG. Entscheidend ist der Zeitraum zwischen notariellem KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → und notariellem Verkaufsvertrag. Liegt dieser Zeitraum unter 10 Jahren und wurde die Immobilie vermietet oder fremdgenutzt, unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer mit dem persönlichen SteuersatzSpekulationsgewinn wird mit persönlichem Einkommensteuersatz (bis 45 %) besteuert.Weiterlesen → des Verkäufers.
Wichtig: Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises, der Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie der nicht bereits steuerlich abgesetzten WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →. Wertsteigerungen aus Sanierungen, die als Werbungskosten abgezogen wurden, können den Gewinn erhöhen.
Ausnahmen und Sonderfälle bei der Spekulationssteuer
Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:
- ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →: Der Erbe tritt in die HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen → des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie bereits 7 Jahre gehalten, müssen nur noch 3 weitere Jahre abgewartet werden.
- SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen →: Bei Schenkungen unter Lebenden beginnt die Frist mit dem Erwerb durch den Schenker neu zu laufen.
- GmbH-Eigentum: Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH unterliegen nicht der Spekulationsfrist.
- Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → 600 €: Gewinne unter 600 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei.