Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sind Veräußerungsgewinne steuerfrei, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das klingt streng – ist aber großzügiger als gedacht.
Die Eigennutzungsabsicht im Grundsatz durchgehend bestand
Der Leerstand durch objektive Gründe verursacht wurde (z.B. Renovierung, Krankheit)
Der Leerstand nicht mit Vermietungsabsicht verbunden war
Leitsatz BFH IX R 14/21 (2022): "Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung nur zeitweise bewohnt, sofern er sie in der übrigen Zeit als Wohnung für sich bereithält."
Praxisfall: Renovierung vor Einzug
Du kaufst 2021, renovierst 6 Monate lang, ziehst 2022 ein, verkaufst 2024. Gilt die Eigennutzungsregel?
Antwort: Ja, nach BFH-Rechtsprechung kann die Renovierungsphase vor dem Einzug zur Eigennutzungszeit zählen – wenn die Renovierung auf eigene Wohnnutzung ausgerichtet war und keine Vermietungsabsicht bestand.
Praxisfall: Leerstand zwischen Mietern
Mietvertrag endet März 2023. Neuer Mieter zieht Juli 2023 ein. April–Juni 2023: Leerstand. Zählt der Leerstand als Eigennutzung?
Antwort: Nein – hier war Vermietungsabsicht vorhanden (Suche nach neuem Mieter). Das ist keine Eigennutzung und unterbricht ggf. den Eigennutzungszeitraum.
Leerstand vor geplantem Verkauf
Du leerst die Immobilie, weil du sie verkaufen willst, wohnst aber selbst nicht ein. Das ist keine Eigennutzung – du profitierst nicht von der 3-Jahres-Ausnahme. Der Leerstand zählt weder als Eigennutzung noch verlängert er die 10-Jahres-Frist.
Beruflich bedingte Abwesenheit
Du bist beruflich für 2 Jahre ins Ausland gegangen, die Wohnung stand leer. Zählt das als Eigennutzung?
Antwort: Grundsätzlich nein – aber BFH hat entschieden, dass auch ein vorübergehend leer stehendes Objekt als "zu eigenen Wohnzwecken genutzt" gilt, wenn es die einzige Wohnung im Inland ist und die Rückkehrabsicht besteht (BFH IX R 8/20).
Fazit: Was ist sicher?
Eigennutzung (Hauptwohnsitz angemeldet) + Leerstand durch Renovierung → zählt
Leerstand zwischen Mieter + kein Einzug selbst → zählt NICHT
Leerstand vor Verkauf ohne vorherige Eigennutzung → zählt NICHT
Auslands-Leerstand einzige Inlandswohnung → kann zählen (BFH-Entscheid nötig)
Die Eigennutzungsregel ist eine der wichtigsten Ausnahmen im deutschen Immobiliensteuerrecht. Sie erlaubt einen steuerfreien Verkauf auch dann, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.
Die genauen Voraussetzungen
Ein Verkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie:
Im Verkaufsjahr selbst genutzt haben (auch nur wenige Monate)
Und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren ebenfalls selbst genutzt haben
Wichtig: "Selbst genutzt" bedeutet, Sie als Eigentümer haben dort gewohnt – Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder allein reichen nicht (außer Kinder, für die Sie Kindergeld beziehen).
Lösung: Mieter nicht verlängern, ab 2023 selbst einziehen, Verkauf frühestens 2025
Eigennutzung nach Vermietung: Reihenfolge ist entscheidend
Der Wechsel von Vermietung zu Eigennutzung ist steuerrechtlich unproblematisch – aber er setzt eine neue "Uhr" für die Eigennutzungsregel. Sie brauchen dann noch mindestens 3 volle Kalenderjahre Eigennutzung (das Einzugsjahr + 2 folgende), bevor ein steuerfreier Verkauf möglich ist.
Wer dagegen zuerst selbst bewohnt und dann vermietet, verliert die Eigennutzungsregel – und muss auf die 10-Jahres-Frist warten (oder erneut einziehen und 3 Jahre warten).
Fazit: Das sollten Sie jetzt tun
Kaufdatum und Nutzungsart prüfen — diese beiden Faktoren entscheiden über die Steuerpflicht nach § 23 EStG.
Den Spekulationsfrist-Rechner oben nutzen, um Ihr persönliches Fristende zu ermitteln.
Alle Kosten dokumentieren: Notar, Makler, Renovierung — sie mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
Bei Eigennutzung in den letzten 3 Kalenderjahren kann der Verkauf vollständig steuerfrei sein.
