Leerstand und EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen →: Schadet eine Leerstandsphase der Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen →? ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Wer seine Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt, verkauft steuerfrei — unabhängig von der 10-Jahres-Frist. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.
Leerstand: Gefahr für die Eigennutzungsregel?
Zwischen Mietern oder vor dem Einzug steht eine Immobilie manchmal leer. Was bedeutet das für die Eigennutzungsausnahme bei der Spekulationsfrist? Das Bundesfinanzhof hat das mehrfach entschieden.
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Die 3-Kalenderjahre-Regel im Detail
Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sind Veräußerungsgewinne steuerfrei, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das klingt streng – ist aber großzügiger als gedacht.
BFH: Leerstand schadet nicht zwingend
Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen entschieden: Ein vorübergehender Leerstand zwischen Eigennutzungsphasen schadet der SteuerfreiheitVoraussetzung: Frist abgelaufen ODER Eigennutzungsregel erfüllt. Dann kein Cent Steuer auf den Gewinn.Weiterlesen → nicht, wenn:
- Die Eigennutzungsabsicht im Grundsatz durchgehend bestand
- Der Leerstand durch objektive Gründe verursacht wurde (z.B. Renovierung, Krankheit)
- Der Leerstand nicht mit Vermietungsabsicht verbunden war
Leitsatz BFH IX R 14/21 (2022): "Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung nur zeitweise bewohnt, sofern er sie in der übrigen Zeit als Wohnung für sich bereithält."
Praxisfall: Renovierung vor Einzug
Du kaufst 2021, renovierst 6 Monate lang, ziehst 2022 ein, verkaufst 2024. Gilt die Eigennutzungsregel?
Antwort: Ja, nach BFH-Rechtsprechung kann die Renovierungsphase vor dem Einzug zur Eigennutzungszeit zählen – wenn die Renovierung auf eigene Wohnnutzung ausgerichtet war und keine Vermietungsabsicht bestand.
Praxisfall: Leerstand zwischen Mietern
Mietvertrag endet März 2023. Neuer Mieter zieht Juli 2023 ein. April–Juni 2023: Leerstand. Zählt der Leerstand als Eigennutzung?
Antwort: Nein – hier war Vermietungsabsicht vorhanden (Suche nach neuem Mieter). Das ist keine Eigennutzung und unterbricht ggf. den Eigennutzungszeitraum.
Leerstand vor geplantem Verkauf
Du leerst die Immobilie, weil du sie verkaufen willst, wohnst aber selbst nicht ein. Das ist keine Eigennutzung – du profitierst nicht von der 3-Jahres-Ausnahme. Der Leerstand zählt weder als Eigennutzung noch verlängert er die 10-Jahres-Frist.
Beruflich bedingte Abwesenheit
Du bist beruflich für 2 Jahre ins Ausland gegangen, die Wohnung stand leer. Zählt das als Eigennutzung?
Antwort: Grundsätzlich nein – aber BFH hat entschieden, dass auch ein vorübergehend leer stehendes Objekt als "zu eigenen Wohnzwecken genutzt" gilt, wenn es die einzige Wohnung im Inland ist und die Rückkehrabsicht besteht (BFH IX R 8/20).
Fazit: Was ist sicher?
- Eigennutzung (Hauptwohnsitz angemeldet) + Leerstand durch Renovierung → zählt
- Leerstand zwischen Mieter + kein Einzug selbst → zählt NICHT
- Leerstand vor Verkauf ohne vorherige Eigennutzung → zählt NICHT
- Auslands-Leerstand einzige Inlandswohnung → kann zählen (BFH-Entscheid nötig)
Checkliste
- ☑ Eigennutzungszeitraum dokumentieren (Hauptwohnsitz, Strom, Einrichtung)
- ☑ Leerstandsgründe schriftlich festhalten (Renovierungsvertrag, Abwesenheitsdokumentation)
- ☑ Keine Vermietungsabsicht während Eigennutzungsphase – dokumentieren
- ☑ SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → bei Grenzfällen (Ausland, längerer Leerstand) einschalten
Eigennutzung und Spekulationsfrist: Die 3-Jahres-Regel genau erklärt
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Die Eigennutzungsregel ist eine der wichtigsten Ausnahmen im deutschen Immobiliensteuerrecht. Sie erlaubt einen steuerfreien Verkauf auch dann, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.
Die genauen Voraussetzungen
Ein Verkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie:
- Im Verkaufsjahr selbst genutzt haben (auch nur wenige Monate)
- Und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren ebenfalls selbst genutzt haben
Wichtig: "Selbst genutzt" bedeutet, Sie als Eigentümer haben dort gewohnt – Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder allein reichen nicht (außer Kinder, für die Sie Kindergeld beziehen).
Praxisbeispiel: Eigennutzung rettet steuerpflichtigen Verkauf
- Kauf: 2018 | Eigennutzung: 2018–2021 | VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen →: 2021–2023
- Verkauf geplant: November 2023 (vor Fristablauf 2028)
- Eigennutzung 2021: Ja (bis März) | 2022: Nein (vermietet) | 2023: Nein
- Ergebnis: Eigennutzungsregel NICHT erfüllt → SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen →
- Lösung: Mieter nicht verlängern, ab 2023 selbst einziehen, Verkauf frühestens 2025
Eigennutzung nach Vermietung: Reihenfolge ist entscheidend
Der Wechsel von Vermietung zu Eigennutzung ist steuerrechtlich unproblematisch – aber er setzt eine neue "Uhr" für die Eigennutzungsregel. Sie brauchen dann noch mindestens 3 volle Kalenderjahre Eigennutzung (das Einzugsjahr + 2 folgende), bevor ein steuerfreier Verkauf möglich ist.
Wer dagegen zuerst selbst bewohnt und dann vermietet, verliert die Eigennutzungsregel – und muss auf die 10-Jahres-Frist warten (oder erneut einziehen und 3 Jahre warten).