Sie haben eine Wohnung zunächst selbst bewohnt und vermieten sie jetzt. Oder umgekehrt. Wie wirken sich solche Wechsel auf die SteuerfreiheitVoraussetzung: Frist abgelaufen ODER Eigennutzungsregel erfüllt. Dann kein Cent Steuer auf den Gewinn.Weiterlesen → beim Verkauf aus?
Szenario 1: Erst EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen →, dann VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen →
Sie kaufen 2015, wohnen bis 2020 selbst darin, vermieten ab 2020. Jetzt, 2025, wollen Sie verkaufen.
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Ergebnis: Haltedauer seit 2015 = 10 Jahre in 2025. Steuerfrei! Die Frist läuft ab Kaufdatum — unabhängig davon ob Sie selbst gewohnt haben oder vermietet haben.
Szenario 2: Erst Vermietung, dann Eigennutzung
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Sie kaufen 2018 (vermietet), ziehen 2021 selbst ein. Verkauf in 2023.
Variante A (10-Jahresfrist): 2018-2028 = 10 Jahre. In 2023 noch 5 Jahre zu warten.
Variante B (3-Jahres-Eigennutzung): 2021, 2022, 2023 = 3 Jahre Eigennutzung. Steuerfrei! Auch wenn Sie vorher vermietet haben — die 3-Jahres-Regel gilt für den Verkaufszeitpunkt.
Der "Trick" mit dem Einzug vor dem Verkauf
Das ist kein Trick, sondern legale Steuerplanung: Wenn Sie eine vermietete Immobilie in die Eigennutzung überführen (Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf, Einzug, 3 Jahre wohnen), können Sie steuerfrei verkaufen — ohne die 10-Jahresfrist abwarten zu müssen.
Voraussetzung: Echter Einzug (Ummeldung, tatsächliches Wohnen). Nur auf dem Papier umzumelden ist Steuerbetrug.
Anteilige Besteuerung
Wenn Sie teilweise vermieten und teilweise selbst nutzen (z.B. Zweifamilienhaus, EG vermietet, OG selbst), gilt die Eigennutzungsregel nur anteilig. Der vermietete Teil unterliegt der 10-Jahresfrist, der selbst genutzte Teil der 3-Jahres-Regel.
Wichtig: Mieterkündigung rechtzeitig planen
Für die Eigenbedarfskündigung gilt eine Kündigungsfrist von 3-9 Monaten (je nach Mietdauer). Planen Sie also: Wenn der Mieter seit 6 Jahren wohnt, haben Sie 9 Monate Kündigungsfrist. Dann 3 Jahre einwohnen, dann verkaufen = mindestens 4 Jahre Gesamtplanung.
Eigennutzung und Spekulationsfrist: Die 3-Jahres-Regel genau erklärt
Die Eigennutzungsregel ist eine der wichtigsten Ausnahmen im deutschen Immobiliensteuerrecht. Sie erlaubt einen steuerfreien Verkauf auch dann, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.
Die genauen Voraussetzungen
Ein Verkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie:
- Im Verkaufsjahr selbst genutzt haben (auch nur wenige Monate)
- Und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren ebenfalls selbst genutzt haben
Wichtig: "Selbst genutzt" bedeutet, Sie als Eigentümer haben dort gewohnt – Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder allein reichen nicht (außer Kinder, für die Sie Kindergeld beziehen).
Praxisbeispiel: Eigennutzung rettet steuerpflichtigen Verkauf
- Kauf: 2018 | Eigennutzung: 2018–2021 | Vermietung: 2021–2023
- Verkauf geplant: November 2023 (vor Fristablauf 2028)
- Eigennutzung 2021: Ja (bis März) | 2022: Nein (vermietet) | 2023: Nein
- Ergebnis: Eigennutzungsregel NICHT erfüllt → SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen →
- Lösung: Mieter nicht verlängern, ab 2023 selbst einziehen, Verkauf frühestens 2025
Eigennutzung nach Vermietung: Reihenfolge ist entscheidend
Der Wechsel von Vermietung zu Eigennutzung ist steuerrechtlich unproblematisch – aber er setzt eine neue "Uhr" für die Eigennutzungsregel. Sie brauchen dann noch mindestens 3 volle Kalenderjahre Eigennutzung (das Einzugsjahr + 2 folgende), bevor ein steuerfreier Verkauf möglich ist.
Wer dagegen zuerst selbst bewohnt und dann vermietet, verliert die Eigennutzungsregel – und muss auf die 10-Jahres-Frist warten (oder erneut einziehen und 3 Jahre warten).
Eigennutzung und Spekulationsfrist: Die 3-Jahres-Regel
Neben der 10-Jahres-Frist gibt es die sogenannte Eigennutzungsausnahme: Wenn eine Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, entfällt die SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → — unabhängig von der Gesamthaltefrist.
Diese Regelung ist für viele Eigentümer besonders relevant, die eine zunächst vermietete Immobilie irgendwann selbst beziehen und später wieder verkaufen möchten. Wichtig dabei: Es genügt, wenn die Eigennutzung in diesen drei Kalenderjahren stattfand — eine Mindestdauer innerhalb des jeweiligen Jahres ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.
Häufige Fehler beim Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist
Viele Eigentümer unterschätzen die Spekulationssteuer oder machen vermeidbare Fehler bei der Planung:
- Kaufdatum falsch angesetzt: Wer das Datum der Schlüsselübergabe statt des Notartermins verwendet, rechnet die Frist falsch aus.
- Eigennutzung nicht nachgewiesen: Für die Eigennutzungsausnahme sollte die tatsächliche Nutzung dokumentiert sein.
- Renovierungskosten vergessen: Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen den Kaufpreis und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
- Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → ignoriert: Bei Gewinnen unter 600 € entfällt die Steuer vollständig — auch bei Verkäufen innerhalb der Frist.
