Wegzug ins Ausland: Was passiert mit der Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen →? ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die 10-Jahres-Spekulationsfrist gilt auch für Immobilien im Ausland — Doppelbesteuerungsabkommen können jedoch die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → in Deutschland einschränken. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.
Steuerpflicht nach Wegzug: Was gilt?
Wer seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland aufgibt, verliert die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland. Das hat Folgen für die Spekulationsfrist.
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Szenario 1: Wegzug und Verkauf danach
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Wer nach dem Wegzug ins Ausland seine deutsche Immobilie verkauft, ist beschränkt steuerpflichtig in Deutschland. Einkünfte aus deutschen Immobilien (Miete + Verkaufsgewinn) unterliegen weiterhin der deutschen Besteuerung nach dem sogenannten Territorialprinzip.
Die Spekulationsfrist (10 Jahre) gilt auch für beschränkt Steuerpflichtige. Der Wegzug unterbricht die Frist nicht und verlängert sie auch nicht.
Szenario 2: Wegzug vor Ablauf der Frist, dann Verkauf nach Frist
Sie kaufen 2015 eine vermietete Wohnung in München, ziehen 2019 nach Spanien, verkaufen 2026. Die 10-Jahres-Frist läuft weiter und endet 2025. Verkauf 2026: steuerfrei – auch für beschränkt Steuerpflichtige.
Die "Entstrickung" bei Wegzug
Bei bestimmten Vermögenswerten (z. B. GmbH-Anteile) gibt es eine "Wegzugsbesteuerung" (§ 6 AStG). Bei privaten Immobilien gilt das nicht – Immobilien unterliegen nicht der Wegzugsbesteuerung.
DBA und ausländische Steuerpflicht
Wenn Sie in Spanien wohnen und in Deutschland eine Immobilie verkaufen, gilt das DBA Deutschland-Spanien. In der Regel: Deutschland besteuert den Immobiliengewinn, Spanien stellt frei (Freistellungsmethode). Aber: Progressionsvorbehalt in Spanien beachten.
Mehr: Immobilie im Ausland – Spekulationsfrist.
Tipps für Auswanderer mit deutschen Immobilien
- 10-Jahres-Frist gilt weiter nach Wegzug – keine Panik
- Vermieten: Weiterhin in Deutschland steuerpflichtige Mieteinnahmen
- Steuererklärung in Deutschland: Als beschränkt Steuerpflichtiger einreichen
- Steuerberater mit internationalem Fokus einschalten
Spekulationsfrist und die 10-Jahres-Regel im Detail
Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen →. Entscheidend ist der Zeitraum zwischen notariellem KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → und notariellem Verkaufsvertrag. Liegt dieser Zeitraum unter 10 Jahren und wurde die Immobilie vermietet oder fremdgenutzt, unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer mit dem persönlichen SteuersatzSpekulationsgewinn wird mit persönlichem Einkommensteuersatz (bis 45 %) besteuert.Weiterlesen → des Verkäufers.
Wichtig: Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises, der Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →, Notar, Makler) sowie der nicht bereits steuerlich abgesetzten WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →. Wertsteigerungen aus Sanierungen, die als Werbungskosten abgezogen wurden, können den Gewinn erhöhen.
So berechnen Sie Ihre SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →
Die Berechnung folgt einer klaren Formel: Spekulationsgewinn = Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Anschaffungsnebenkosten minus Veräußerungskosten minus AfA-Korrekturen.
Auf diesen Gewinn wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 45 % liegt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einem Gewinn von 100.000 € ergibt sich eine Steuerlast von rund 42.000 €. Der kostenlose Rechner auf dieser Seite liefert eine erste Orientierung — für eine verbindliche Berechnung empfiehlt sich ein Steuerberater.
So berechnen Sie Ihre Spekulationssteuer
Die Berechnung folgt einer klaren Formel: Spekulationsgewinn = Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Anschaffungsnebenkosten minus Veräußerungskosten minus AfA-Korrekturen.
Auf diesen Gewinn wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 45 % liegt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einem Gewinn von 100.000 € ergibt sich eine Steuerlast von rund 42.000 €. Der kostenlose Rechner auf dieser Seite liefert eine erste Orientierung — für eine verbindliche Berechnung empfiehlt sich ein Steuerberater.