Haus verkaufen: Mit oder ohne Makler? Der große Vergleich

Haus verkaufen: Mit oder ohne Makler? Der große Vergleich ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → von 10 Jahren nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → schützt vor SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → — mit Ausnahmen für Eigennutzer nach der 3-Jahres-Regel. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.

Die Grundfrage: Makler oder selbst verkaufen?

Immobilien selbst zu verkaufen spart MaklerprovisionKäufer-Maklerprovision ist Kaufnebenkosten → erhöht Anschaffungskosten → senkt Gewinn.Weiterlesen → — aber kostet Zeit, Nerven und Know-how. Die Entscheidung hängt von deiner Situation ab: Wie stark ist der Markt? Wie viel Zeit hast du? Wie gut kennst du den Markt?

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Maklerkosten 2026

Seit der Maklerreform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision: maximal je 3,57 % (inkl. MwSt.). Bei 400.000 € Verkaufspreis: 14.280 € je Seite. Der Verkäufer zahlt also noch ca. 14.280 € — ein erheblicher Betrag.

Aber: Diese Kosten sind beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist als WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → absetzbar und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.

Vorteile Makler

• Marktkenntnisse und Preiseinschätzung
• Käufernetzwerk und schnelle Vermarktung
• Übernahme von Besichtigungen und Verhandlungen
• Rechtliche Absicherung durch professionelle Unterlagenprüfung
• Haftung: Makler haftet für Fehlinformationen im Exposé

Vorteile Selbstverkauf

• Provision sparen: bis zu 14.000 € je nach Kaufpreis
• Direkter Kontakt zum Käufer: Mehr Kontrolle
• Flexiblere Preisverhandlung möglich
• Für gut vermarktbare Objekte in Nachfragelagen einfach umsetzbar

Selbstverkauf: Was du braucht

• Professionelle Fotos (Fotograf beauftragen)
• Vollständige Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss
• Inserate auf Immoscout24 und Immowelt
• Besichtigungsmanagement
• Kaufpreisverhandlung und Notarkoordination

SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →: Maklerkosten absetzbar

Beim Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist: Maklerkosten (Verkäuferanteil) sind Veräußerungskosten und mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Bei 14.000 € Provision und 38 % Steuersatz: ~5.320 € Steuerersparnis. Der effektive Maklerkostenanteil sinkt auf ~8.700 €.

Checkliste: Verkauf planen

• Spekulationsfrist prüfen bevor du ansetzt
• Marktanalyse: Gut nachgefragte Lage = Selbstverkauf möglich
• Maklervergleich: Mindestens 3 Angebote einholen
• Unterlagen früh zusammenstellen
• Steuerlast beim Verkauf innerhalb der Frist vorab berechnen

Immobilienkauf ohne Makler: Chancen und Risiken für die Spekulationsfrist

Wer eine Immobilie ohne Makler kauft, spart die Maklerprovision – hat aber beim späteren Verkauf einen steuerlichen Nachteil: Fehlende Kaufnebenkosten-Belege reduzieren die abzugsfähigen Kosten.

Warum Maklerkosten beim Kauf steuerlich wertvoll sind

Beim Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist können Sie alle KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → vom Gewinn abziehen: Notar (1–1,5 %), Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen → (3,5–6,5 %), und – falls vorhanden – Maklerprovision (bis 3,57 % beim Käufer). Ohne Makler fehlen diese Kosten als Puffer gegen die Steuerlast.

Praxisbeispiel: Maklerloser Kauf vs. Kauf mit Makler

Fazit: Der Maklerlos-Vorteil beim Kauf (gesparte Provision) kann sich beim steuerpflichtigen Verkauf ins Gegenteil verkehren. Das gilt insbesondere, wenn Sie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkaufen.

Checkliste: Wichtige Dokumente ohne Makler

• Notarvertrag mit exaktem Kaufdatum (Fristbeginn!)
• Grunderwerbsteuerbescheid aufbewahren (Kaufnebenkosten)
• Alle Renovierungsbelege seit Kauf sammeln
• Grundbuchauszug mit Eigentumsübergang-Datum

So berechnen Sie Ihre Spekulationssteuer

Die Berechnung folgt einer klaren Formel: Spekulationsgewinn = Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Anschaffungsnebenkosten minus Veräußerungskosten minus AfA-Korrekturen.

Auf diesen Gewinn wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 45 % liegt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einem Gewinn von 100.000 € ergibt sich eine Steuerlast von rund 42.000 €. Der kostenlose Rechner auf dieser Seite liefert eine erste Orientierung — für eine verbindliche Berechnung empfiehlt sich ein SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen →.

EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → und Spekulationsfrist: Die 3-Jahres-Regel

Neben der 10-Jahres-Frist gibt es die sogenannte Eigennutzungsausnahme: Wenn eine Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, entfällt die Spekulationssteuer — unabhängig von der Gesamthaltefrist.

Diese Regelung ist für viele Eigentümer besonders relevant, die eine zunächst vermietete Immobilie irgendwann selbst beziehen und später wieder verkaufen möchten. Wichtig dabei: Es genügt, wenn die Eigennutzung in diesen drei Kalenderjahren stattfand — eine Mindestdauer innerhalb des jeweiligen Jahres ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Ausnahmen und Sonderfälle bei der Spekulationssteuer

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:

• ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →: Der Erbe tritt in die HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen → des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie bereits 7 Jahre gehalten, müssen nur noch 3 weitere Jahre abgewartet werden.
• SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen →: Bei Schenkungen unter Lebenden beginnt die Frist mit dem Erwerb durch den Schenker neu zu laufen.
• GmbH-Eigentum: Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH unterliegen nicht der Spekulationsfrist.
• Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → 600 €: Gewinne unter 600 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei.