Makler und Steuerberater beim Immobilienverkauf 2026

§ 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → regelt, wann Gewinne aus dem Immobilienverkauf steuerpflichtig sind. In diesem Artikel beleuchten wir Makler und SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → beim Immobilienverkauf aus steuerlicher Sicht: mit klaren Antworten auf die häufigsten Fragen und praxisnahen Rechenbeispielen.

Makler und Steuerberater: Ihre Partner beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf sind zwei Experten besonders wichtig: der Makler für den optimalen Preis und die Käufersuche, der Steuerberater für die steuerliche Optimierung. Wann brauchen Sie wen?

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Der Makler: Für Preis und Prozess

Ein guter Immobilienmakler kennt den lokalen Markt, bewertet Ihre Immobilie realistisch, finanziert die Werbung (Inserate, Besichtigungen) und begleitet die Vertragsverhandlungen bis zum Notartermin.

• Kosten: 3–7% des Kaufpreises (seit 2020 meist 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer)
• Steuerlich: MaklerprovisionKäufer-Maklerprovision ist Kaufnebenkosten → erhöht Anschaffungskosten → senkt Gewinn.Weiterlesen → ist Veräußerungskosten → mindert den Spekulationsgewinn

Der Steuerberater: Für die Steuerstrategie

Ein Steuerberater mit Immobilien-Schwerpunkt berechnet Ihre konkrete Steuerlast, findet Optimierungspotenziale und erstellt die Steuererklärung korrekt.

• Wann einschalten: Vor dem Verkauf – nicht danach!
• Kosten: 500–2.000 € je nach Komplexität – steuerlich absetzbar
• Lohnt sich ab: Immobilienwert > 150.000 € und steuerpflichtiger Verkauf

Wann brauchen Sie keinen Makler?

• Wenn Sie einen Käufer im Freundes-/Familienkreis haben
• Wenn Sie die Immobilie gut kennen und selbst vermarkten können
• Bei schnellem Verkauf in sehr nachgefragten Märkten

Wann brauchen Sie keinen Steuerberater?

• Wenn die 10-Jahres-Frist klar abgelaufen ist (kein Gestaltungsbedarf)
• Wenn der Gewinn unter 600 € liegt (Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen →)
• Wenn die Eigennutzungsregel eindeutig greift

Tipp: Notarwahl

Beim Immobilienverkauf ist ein Notar Pflicht. In Deutschland schlägt typischerweise der Käufer den Notar vor – er zahlt auch die Hauptkosten. Als Verkäufer haben Sie jedoch das Recht, einen eigenen Notar zur Vertragsprüfung hinzuzuziehen.

Häufige Fragen zum Thema

• Was ist die Freigrenze bei der SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →? 600 € – wenn der Gewinn aus allen § 23 EStG-Transaktionen des Jahres unter diesem Betrag liegt, ist er steuerfrei.
• Was gilt bei ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →? Das Kaufdatum des Erblassers gilt weiter – die Frist beginnt nicht neu für den Erben.
• Kann ich die Spekulationssteuer durch EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → vermeiden? Ja – wenn Sie die Immobilie in den 3 Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei.

Checkliste für den steuersicheren Immobilienverkauf

• Kaufdatum im Notarvertrag prüfen (Fristbeginn)
• Eigennutzungszeitraum mit Belegen dokumentieren
• Alle Kaufnebenkosten-Belege aufbewahren (erhöhen Einstandspreis)
• Modernisierungskosten sammeln (können abgezogen werden)
• Steuerberater bei größeren Gewinnen einschalten
• Verkaufsjahr mit niedrigem sonstigem Einkommen wählen

Kostenlosen Rechner nutzen

Für eine sofortige Einschätzung Ihrer Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → – nutzen Sie unseren kostenlosen Spekulationsfrist-Rechner. Kaufdatum und Nutzungsart eingeben, Ergebnis in Sekunden erhalten.

Immobilienkauf ohne Makler: Chancen und Risiken für die Spekulationsfrist

Wer eine Immobilie ohne Makler kauft, spart die Maklerprovision – hat aber beim späteren Verkauf einen steuerlichen Nachteil: Fehlende Kaufnebenkosten-Belege reduzieren die abzugsfähigen Kosten.

Warum Maklerkosten beim Kauf steuerlich wertvoll sind

Beim Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist können Sie alle KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → vom Gewinn abziehen: Notar (1–1,5 %), Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen → (3,5–6,5 %), und – falls vorhanden – Maklerprovision (bis 3,57 % beim Käufer). Ohne Makler fehlen diese Kosten als Puffer gegen die Steuerlast.

Praxisbeispiel: Maklerloser Kauf vs. Kauf mit Makler

Fazit: Der Maklerlos-Vorteil beim Kauf (gesparte Provision) kann sich beim steuerpflichtigen Verkauf ins Gegenteil verkehren. Das gilt insbesondere, wenn Sie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkaufen.

Checkliste: Wichtige Dokumente ohne Makler

• Notarvertrag mit exaktem Kaufdatum (Fristbeginn!)
• Grunderwerbsteuerbescheid aufbewahren (Kaufnebenkosten)
• Alle Renovierungsbelege seit Kauf sammeln
• Grundbuchauszug mit Eigentumsübergang-Datum

Wichtige Hinweise zum Abschluss

• § 23 EStG gilt für alle privaten Grundstücks- und Immobilienveräußerungen.
• Steuerfrei bedeutet: keine Angabe im Steuerbescheid notwendig, kein Gewinn versteuern.
• Steuerpflichtig bedeutet: Gewinn in der Einkommensteuerklärung (Anlage SOTeil der Einkommensteuererklärung für sonstige Einkünfte – hier werden Veräußerungsgewinne eingetragen.Weiterlesen →) angeben.
• WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → (Makler, Notar, Finanzierung) können den Gewinn erheblich reduzieren.
• Der kostenlose Rechner auf der Startseite zeigt das genaue Fristende für jede Immobilie.

Checkliste vor dem Immobilienverkauf

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie diese Punkte abgearbeitet haben:

• KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → bereithalten: Das genaue Notardatum bestimmt den Fristbeginn.
• Nutzungsart klären: Eigennutzung oder VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen →? Das entscheidet über die Fristlänge.
• Alle Nebenkosten dokumentieren: Notar, Makler, GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, Renovierung reduzieren den Gewinn.
• Verkaufsdatum strategisch wählen: Ein späterer Verkauf kann die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → komplett vermeiden.
• Steuerberater bei hohem Gewinn einbeziehen: Bei Gewinnen über 50.000 € rechnet sich professionelle Beratung.

Nutzen Sie den kostenlosen Spekulationsfrist-Rechner auf der Startseite, um Ihr persönliches Fristende sekundengenau zu berechnen. Geben Sie einfach Kaufdatum, Nutzungsart und geplantes Verkaufsdatum ein — der Rechner zeigt Ihnen sofort, ob der Verkauf steuerfrei möglich ist oder welche Steuer anfallen würde. So können Sie den optimalen Verkaufszeitpunkt konkret planen und teure Fehler vermeiden.

Alle Angaben auf dieser Seite basieren auf § 23 EStG in der aktuellen Fassung. Bei individuellen steuerlichen Fragen empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht, da persönliche Umstände — wie Teilvermietung, SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen → oder Erbschaft — die Steuerberechnung erheblich beeinflussen können.