Immobilien-Crowdinvesting und Spekulationsfrist 2026

Immobilien-Crowdinvesting und Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → schützt vor SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → — mit Ausnahmen für Eigennutzer nach der 3-Jahres-Regel. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.

Was ist Immobilien-Crowdinvesting?

Beim Immobilien-Crowdinvesting investieren Anleger kleine Beträge (ab 500–1.000 Euro) in Immobilienprojekte über digitale Plattformen. Sie erhalten meistens ein nachrangiges Darlehen oder ein Wertpapier – sie werden kein Grundstückseigentümer.

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Diese Unterscheidung ist steuerlich entscheidend.

Spekulationsfrist: Nur für Grundstückseigentümer

Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG gilt ausschließlich für die Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Beim Crowdinvesting halten Sie kein GrundstückAuch für unbebautes Grundstück gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist.Weiterlesen → – Sie haben eine Forderung gegen das Projektunternehmen.

Daher: Kein § 23 EStG beim Crowdinvesting. Stattdessen gelten:

• Zinserträge aus Nachrang-Darlehen: Abgeltungsteuer 25% + Soli
• Kapitalverluste aus Plattform-Insolvenzen: Steuerlich absetzbar (VerlustverrechnungVerluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können mit Gewinnen gleicher Art verrechnet werden.Weiterlesen →)

Steuertabelle: Crowdinvesting vs. direkter Immobilienkauf

Crowdinvesting:
Zinserträge: 25% Abgeltungsteuer + Soli
Keine Spekulationsfrist
Kein Grunderwerbsteuer-Vorteil
Keine AfA-Möglichkeit

Direktkauf:
Mieteinnahmen: persönlicher Einkommensteuersatz
Spekulationsgewinn: Einkommensteuer (bis 10 Jahre)
Nach 10 Jahren: steuerfrei
AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen →: 2% p. a. absetzbar
Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →: 3,5–6,5%

Crowdinvesting als Einstieg in Immobilien

Crowdinvesting eignet sich für Anleger, die den Immobilienmarkt testen möchten, ohne eine Immobilie zu kaufen. Die steuerliche Behandlung ist einfacher (Abgeltungsteuer), aber die Rendite ist meist niedriger (5–8 % p. a.) als bei gutem direktem Immobilienerwerb nach Ablauf der Spekulationsfrist.

Plattformen im Überblick (Stand 2026)

• Exporo: Marktführer DE, Projektfinanzierung + Bestandshaltung
• Bergfürst: Größeres Angebot an Bestandsprojekten
• Zinsbaustein: Wohnimmobilien-Fokus
• Vorsicht: Markt konsolidiert sich – Plattform-Risiko beachten

Für steuerfreien Immobiliengewinn nach 10 Jahren: Steuerfreier Immobilienverkauf – 3 Wege.

Spekulationsfrist in der Praxis: Konkrete Handlungsoptionen

Die 10-Jahres-Spekulationsfrist ist eines der wichtigsten Steuergesetze für Immobilieneigentümer. Die gute Nachricht: Wer die Frist kennt und plant, kann erhebliche Steuern legal sparen.

Option 1: Einfach warten

Die sicherste Strategie: Die Immobilie bis zum Ablauf der 10-Jahres-Frist halten. Nach diesem Datum ist der gesamte Gewinn steuerfrei — ohne Bedingungen, ohne Obergrenzen. Legen Sie Ihr Kaufvertragsdatum + 10 Jahre fest und markieren Sie es im Kalender.

Option 2: Eigennutzungsregel nutzen

Wenn ein Verkauf vor Fristablauf unumgänglich ist: Prüfen Sie, ob Sie die Eigennutzungsregel erfüllen. Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei — auch vor den 10 Jahren.

Nutzen Sie unseren kostenlosen Fristrechner für Ihr genaues Datum. Eine verbindliche steuerliche Einschätzung liefert ein SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen →.

EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → und Spekulationsfrist: Die 3-Jahres-Regel

Neben der 10-Jahres-Frist gibt es die sogenannte Eigennutzungsausnahme: Wenn eine Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, entfällt die SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → — unabhängig von der Gesamthaltefrist.

Diese Regelung ist für viele Eigentümer besonders relevant, die eine zunächst vermietete Immobilie irgendwann selbst beziehen und später wieder verkaufen möchten. Wichtig dabei: Es genügt, wenn die Eigennutzung in diesen drei Kalenderjahren stattfand — eine Mindestdauer innerhalb des jeweiligen Jahres ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

So berechnen Sie Ihre Spekulationssteuer

Die Berechnung folgt einer klaren Formel: Spekulationsgewinn = Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Anschaffungsnebenkosten minus Veräußerungskosten minus AfA-Korrekturen.

Auf diesen Gewinn wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 45 % liegt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einem Gewinn von 100.000 € ergibt sich eine Steuerlast von rund 42.000 €. Der kostenlose Rechner auf dieser Seite liefert eine erste Orientierung — für eine verbindliche Berechnung empfiehlt sich ein Steuerberater.

Ausnahmen und Sonderfälle bei der Spekulationssteuer

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:

• ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →: Der Erbe tritt in die HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen → des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie bereits 7 Jahre gehalten, müssen nur noch 3 weitere Jahre abgewartet werden.
• SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen →: Bei Schenkungen unter Lebenden beginnt die Frist mit dem Erwerb durch den Schenker neu zu laufen.
• GmbH-Eigentum: Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH unterliegen nicht der Spekulationsfrist.
• Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → 600 €: Gewinne unter 600 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei.