Notarkosten beim Immobilienkauf: Was kostet der Notar wirklich?

Ob EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen →, VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen → oder ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen → — die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → trifft fast jeden Immobilienverkäufer. Hier finden Sie alle Informationen zu NotarkostenNotargebühren beim Kauf sind Kaufnebenkosten und erhöhen die steuerliche Anschaffungskostenbasis.Weiterlesen → beim Immobilienkauf: rechtssicher erklärt auf Basis von § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen →, mit konkreten Beispielen und Tipps.

Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?

Der Notar ist beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Ohne notarielle Beurkundung ist kein Eigentumsübergang gültig. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen in der Regel 1,0–1,5 % des Kaufpreises.

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das ca. 3.000–4.500 €. Diese Kosten sind bundeseinheitlich geregelt — ein Notar darf keine höheren Gebühren verlangen. Günstigere Preise sind ebenfalls nicht möglich; Notare dürfen gesetzliche Gebühren nicht unterschreiten.

Was ist in den Notarkosten enthalten?

Weiterführend: kostenlosen Spekulationsfrist-Rechner · 10-Jahres-Frist im Detail

Was beim steuerpflichtigen Verkauf abgezogen werden kann

Wer vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen muss oder will, hat legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu minimieren. Diese Abzüge sind bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns wichtig:

• KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →: Notarkosten, Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →, MaklerprovisionKäufer-Maklerprovision ist Kaufnebenkosten → erhöht Anschaffungskosten → senkt Gewinn.Weiterlesen → beim Kauf — reduzieren den Gewinn direkt
• Renovierungskosten: Alle belegten Handwerkerrechnungen seit dem Kauf (mit Ausnahme anschaffungsnaher Herstellungsaufwand in Jahr 1–3)
• Verkaufsnebenkosten: Makler beim Verkauf (bis 3,57 %), Notarkosten beim Verkauf, Inserate
• Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Kreditkündigung — als Veräußerungskosten absetzbar

Spekulationsfrist: Grundregeln im Überblick

Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG schützt Immobilieneigentümer vor Steuern beim Verkauf. Die wichtigsten Grundregeln:

• 10-Jahres-Frist: Vermietete Immobilien müssen 10 Jahre gehalten werden für steuerfreien Verkauf
• Eigennutzungsausnahme: Bei SelbstnutzungSynonym für Eigennutzung. 3-Jahres-Regelung greift, wenn Verkaufsjahr + 2 Vorjahre bewohnt.Weiterlesen → im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: steuerfrei ab Tag 1
• Fristbeginn: Immer das Datum des notariellen Kaufvertrags — nicht Schlüsselübergabe oder Grundbucheintragung
• 600 € Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen →: Gewinne bis 600 € bleiben steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG)

Berechnen Sie Ihre persönliche Frist mit dem kostenlosen Rechner. Weiterführend: 10-Jahres-Frist im Detail.

Spekulationsfrist und die 10-Jahres-Regel im Detail

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStG. Entscheidend ist der Zeitraum zwischen notariellem KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → und notariellem Verkaufsvertrag. Liegt dieser Zeitraum unter 10 Jahren und wurde die Immobilie vermietet oder fremdgenutzt, unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer mit dem persönlichen SteuersatzSpekulationsgewinn wird mit persönlichem Einkommensteuersatz (bis 45 %) besteuert.Weiterlesen → des Verkäufers.

Wichtig: Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises, der Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie der nicht bereits steuerlich abgesetzten WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →. Wertsteigerungen aus Sanierungen, die als Werbungskosten abgezogen wurden, können den Gewinn erhöhen.

Ausnahmen und Sonderfälle bei der SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:

• Erbschaft: Der Erbe tritt in die HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen → des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie bereits 7 Jahre gehalten, müssen nur noch 3 weitere Jahre abgewartet werden.
• SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen →: Bei Schenkungen unter Lebenden beginnt die Frist mit dem Erwerb durch den Schenker neu zu laufen.
• GmbH-Eigentum: Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH unterliegen nicht der Spekulationsfrist.
• Freigrenze 600 €: Gewinne unter 600 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei.

Spekulationsfrist und die 10-Jahres-Regel im Detail

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStG. Entscheidend ist der Zeitraum zwischen notariellem Kaufvertrag und notariellem Verkaufsvertrag. Liegt dieser Zeitraum unter 10 Jahren und wurde die Immobilie vermietet oder fremdgenutzt, unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer mit dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers.

Wichtig: Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises, der Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie der nicht bereits steuerlich abgesetzten Werbungskosten. Wertsteigerungen aus Sanierungen, die als Werbungskosten abgezogen wurden, können den Gewinn erhöhen.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte

• Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre bei Vermietung und 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung.
• Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags — nicht die Grundbucheintragung.
• Bei Erbschaft übernimmt der Erbe das Kaufdatum des Erblassers.
• Die Freigrenze von 600 Euro gilt pro Person und Steuerjahr.
• Verluste können nur mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen verrechnet werden, nicht mit Mieteinnahmen.

Checkliste vor dem Immobilienverkauf

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie diese Punkte abgearbeitet haben:

• Kaufvertrag bereithalten: Das genaue Notardatum bestimmt den Fristbeginn.
• Nutzungsart klären: Eigennutzung oder Vermietung? Das entscheidet über die Fristlänge.
• Alle Nebenkosten dokumentieren: Notar, Makler, GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, Renovierung reduzieren den Gewinn.
• Verkaufsdatum strategisch wählen: Ein späterer Verkauf kann die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → komplett vermeiden.
• SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → bei hohem Gewinn einbeziehen: Bei Gewinnen über 50.000 € rechnet sich professionelle Beratung.