Maklerkosten steuerlich absetzen 2026

Maklerkosten steuerlich absetzen ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → bestimmt, wann Immobiliengewinne steuerpflichtig werden — mit wichtigen Ausnahmen für Eigennutzer. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.

Maklerkosten und Steuern: Was absetzbar ist

Maklergebühren beim Immobilienkauf sind erheblich – bis zu 3,57 % des Kaufpreises für Käufer und Verkäufer zusammen. Was davon steuerlich absetzbar ist, hängt davon ab, ob du kaufst oder verkaufst und ob du vermietet oder selbst wohnst.

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Als Käufer: Maklerkosten als AnschaffungskostenKaufpreis + Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) = steuerliche Basis.Weiterlesen →

Wenn du eine Immobilie zur VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen → kaufst, sind die Maklergebühren des Käufers Teil der Anschaffungskosten. Das bedeutet:

• Keine sofortige Absetzung
• Erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage
• Werden über 50 Jahre abgeschrieben (bei 2 % AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen →)

Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Makler 3,57 % = 14.280 €. Bei 2 % AfA: 14.280 €/50 = 286 € mehr AfA pro Jahr.

Als Käufer: EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen →

Kaufst du für Eigennutzung? Dann sind Maklergebühren überhaupt nicht steuerlich absetzbar. Sie sind private Kosten.

Als Verkäufer: Maklergebühren beim Verkauf

Wenn du eine Immobilie verkaufst:

• Steuerpflichtiger Verkauf (innerhalb 10 Jahre): Maklerkosten des Verkäufers reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn → WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → bei der Gewinnermittlung nach § 23 EStG
• Steuerfreier Verkauf (nach 10 Jahren / Eigennutzung): Maklerkosten spielen steuerlich keine Rolle mehr

Berechnung: Steuerpflichtiger Gewinn mit Maklerkosten

Kauf 2020: 350.000 € + 12.000 € Makler + 17.500 € GrESt + 8.000 € Notar = Anschaffungskosten gesamt: 387.500 €

Verkauf 2027: 450.000 € – 15.000 € Verkäufer-Makler = 435.000 €

Steuerpflichtiger Gewinn: 435.000 € – 387.500 € = 47.500 €

Tipp: Alle Nebenkosten dokumentieren

Als Verkäufer innerhalb der Spekulationsfrist: Sammle alle Anschaffungsnebenkosten (GrESt, Notar, Makler, Grundbucheintrag) und alle Verkaufskosten (Makler, Notar, Wertgutachten). Sie reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.

Checkliste: Maklerkosten und Steuern

• ☑ Käufer-Vermietung: Maklerkosten als Teil der AfA-Basis dokumentieren
• ☑ Verkäufer in Frist: Maklerkosten von Gewinn abziehen
• ☑ Käufer-Eigennutzung: keine Steuerabzug möglich
• ☑ Alle Makler-Rechnungen aufbewahren (10 Jahre)

Immobilienkauf ohne Makler: Chancen und Risiken für die Spekulationsfrist

Weiterführend: kostenlosen Spekulationsfrist-Rechner · 10-Jahres-Frist im Detail · Eigennutzungsregel

Was beim steuerpflichtigen Verkauf abgezogen werden kann

Wer vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen muss oder will, hat legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu minimieren. Diese Abzüge sind bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns wichtig:

• KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →: NotarkostenNotargebühren beim Kauf sind Kaufnebenkosten und erhöhen die steuerliche Anschaffungskostenbasis.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →, MaklerprovisionKäufer-Maklerprovision ist Kaufnebenkosten → erhöht Anschaffungskosten → senkt Gewinn.Weiterlesen → beim Kauf — reduzieren den Gewinn direkt
• Renovierungskosten: Alle belegten Handwerkerrechnungen seit dem Kauf (mit Ausnahme anschaffungsnaher Herstellungsaufwand in Jahr 1–3)
• Verkaufsnebenkosten: Makler beim Verkauf (bis 3,57 %), Notarkosten beim Verkauf, Inserate
• Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Kreditkündigung — als Veräußerungskosten absetzbar

Häufige Fehler beim Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Viele Eigentümer unterschätzen die SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → oder machen vermeidbare Fehler bei der Planung:

• Kaufdatum falsch angesetzt: Wer das Datum der Schlüsselübergabe statt des Notartermins verwendet, rechnet die Frist falsch aus.
• Eigennutzung nicht nachgewiesen: Für die Eigennutzungsausnahme sollte die tatsächliche Nutzung dokumentiert sein.
• Renovierungskosten vergessen: Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen den Kaufpreis und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
• Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → ignoriert: Bei Gewinnen unter 600 € entfällt die Steuer vollständig — auch bei Verkäufen innerhalb der Frist.

Spekulationsfrist und die 10-Jahres-Regel im Detail

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStG. Entscheidend ist der Zeitraum zwischen notariellem KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → und notariellem Verkaufsvertrag. Liegt dieser Zeitraum unter 10 Jahren und wurde die Immobilie vermietet oder fremdgenutzt, unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer mit dem persönlichen SteuersatzSpekulationsgewinn wird mit persönlichem Einkommensteuersatz (bis 45 %) besteuert.Weiterlesen → des Verkäufers.

Wichtig: Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises, der Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie der nicht bereits steuerlich abgesetzten Werbungskosten. Wertsteigerungen aus Sanierungen, die als Werbungskosten abgezogen wurden, können den Gewinn erhöhen.

Ausnahmen und Sonderfälle bei der Spekulationssteuer

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:

• ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →: Der Erbe tritt in die HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen → des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie bereits 7 Jahre gehalten, müssen nur noch 3 weitere Jahre abgewartet werden.
• SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen →: Bei Schenkungen unter Lebenden beginnt die Frist mit dem Erwerb durch den Schenker neu zu laufen.
• GmbH-Eigentum: Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH unterliegen nicht der Spekulationsfrist.
• Freigrenze 600 €: Gewinne unter 600 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei.