REITs in Deutschland: Steuerliche Behandlung und Vergleich zur direkten Immobilie

REITs in Deutschland: Steuerliche Behandlung und Vergleich zur direkten Immobilie ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → bestimmt, wann Immobiliengewinne steuerpflichtig werden — mit wichtigen Ausnahmen für Eigennutzer. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.

REITs in Deutschland: Steuer und Vergleich zur direkten Immobilie

REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Unternehmen, die hauptsächlich in Immobilien investieren und mindestens 90 % ihrer Gewinne ausschütten müssen. In Deutschland heißen sie G-REITs (German REITs).

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Gibt es G-REITs in Deutschland?

Ja, aber der Markt ist klein. G-REITs wurden 2007 eingeführt. Bekannte Beispiele: alstria office REIT (jetzt Teil von Brookfield), Deutsche Konsum REIT-AG. Die Regulierung ist streng: nur Gewerbeimmobilien, keine Wohnimmobilien (nach Gesetz).

Steuerliche Behandlung von G-REIT-Anteilen

• G-REIT-Unternehmen sind körperschaftsteuerbefreit (auf Unternehmensebene)
• Dividenden an Anleger: 25 % Abgeltungsteuer (wie normale Aktien)
• Kursgewinne beim Verkauf: 25 % Abgeltungsteuer
• Keine 10-Jahres-Spekulationsfrist – REITs sind Wertpapiere, keine direkten Immobilien

Internationale REITs (USA, Australien)

Viele Investoren kaufen internationale REITs über ETFs (z.B. FTSE EPRA NAREIT Global). Diese unterliegen ebenfalls der 25 % Abgeltungsteuer. Keine Spekulationsfrist-Freiheit.

REIT vs. direkte Immobilie: Steuervergleich

• REIT-Dividende: 25 % Abgeltungsteuer immer – aber Teilfreistellung (60 % steuerbefreit)
• Direkter Immobilienverkauf nach 10 Jahren: Komplett steuerfrei
• REIT-Kursgewinn: immer 25 % Abgeltungsteuer

Wann REITs, wann direkte Immobilien?

REITs eignen sich für:

• Diversifikation (internationales Portfolio)
• Liquidität (börsenhandelbar)
• Geringen Mindestinvestitionen (schon ab 100 €)
• Kein Verwaltungsaufwand

Direkte Immobilien eignen sich für:

• SteuerfreiheitVoraussetzung: Frist abgelaufen ODER Eigennutzungsregel erfüllt. Dann kein Cent Steuer auf den Gewinn.Weiterlesen → nach 10 Jahren
• Hebel durch Kredit (Fremdkapital)
• AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → und WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → in der Haltephase

EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → als Weg zur vorzeitigen Steuerfreiheit

Wer eine vermietete Immobilie vorzeitig steuerfrei verkaufen möchte, hat eine Option: die Eigennutzungsregel.

• Mieter ausziehen lassen (Eigenbedarf oder Mietende)
• Selbst einziehen und mindestens im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren wohnen
• Verkauf dann steuerfrei — auch ohne Ablauf der 10-Jahres-Frist

Details zur Eigennutzungsregel und zum genauen Fristablauf: Zum Fristrechner.

Spekulationsfrist und die 10-Jahres-Regel im Detail

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStG. Entscheidend ist der Zeitraum zwischen notariellem KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → und notariellem Verkaufsvertrag. Liegt dieser Zeitraum unter 10 Jahren und wurde die Immobilie vermietet oder fremdgenutzt, unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer mit dem persönlichen SteuersatzSpekulationsgewinn wird mit persönlichem Einkommensteuersatz (bis 45 %) besteuert.Weiterlesen → des Verkäufers.

Wichtig: Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises, der Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →, Notar, Makler) sowie der nicht bereits steuerlich abgesetzten Werbungskosten. Wertsteigerungen aus Sanierungen, die als Werbungskosten abgezogen wurden, können den Gewinn erhöhen.

Häufige Fehler beim Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Viele Eigentümer unterschätzen die SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → oder machen vermeidbare Fehler bei der Planung:

• Kaufdatum falsch angesetzt: Wer das Datum der Schlüsselübergabe statt des Notartermins verwendet, rechnet die Frist falsch aus.
• Eigennutzung nicht nachgewiesen: Für die Eigennutzungsausnahme sollte die tatsächliche Nutzung dokumentiert sein.
• Renovierungskosten vergessen: Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen den Kaufpreis und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
• Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → ignoriert: Bei Gewinnen unter 600 € entfällt die Steuer vollständig — auch bei Verkäufen innerhalb der Frist.