Eigenbedarfskündigung: Wann kann der Vermieter kündigen und was folgt?

Eigenbedarfskündigung: Wann kann der Vermieter kündigen und was folgt? ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → bestimmt, wann Immobiliengewinne steuerpflichtig werden — mit wichtigen Ausnahmen für Eigennutzer. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.

Eigenbedarfskündigung: Die wichtigste Kündigung für Eigentümer-Selbstnutzer

Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen und selbst einziehen möchten, müssen Sie Eigenbedarf nach § 573 BGB anmelden. Das ist der häufigste Kündigungsgrund von Vermietern – und oft ein schwieriger Prozess, der rechtliche Sorgfalt erfordert.

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Was ist zulässiger Eigenbedarf?

Eigenbedarf ist zulässig für:

• Den Eigentümer selbst
• Familienangehörige (Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen)
• Haushaltsangehörige (z.B. pflegende Haushaltshilfe)

Eigenbedarf ist nicht zulässig für entfernte Verwandte, Bekannte oder berufliche Zwecke (dafür gibt es anderen Kündigungsgrund).

Kündigungsfristen beim Eigenbedarf

• Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5–8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Sperrfrist nach Kauf: Die 3-Jahres-Regel

Wichtig für Käufer einer vermieteten Wohnung: Es gibt eine 3-jährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung nach Kauf, wenn die Wohnung zuvor in eine EigentumswohnungETW: gleiche Frist-Regeln wie Haus. 10 Jahre bei Vermietung, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung.Weiterlesen → umgewandelt wurde und danach verkauft wurde. In Ballungsgebieten (Berlin, Hamburg, München und andere durch Landesverordnung festgelegte Gebiete) kann diese Sperrfrist sogar auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

Verbindung zur Spekulationsfrist: Komplexes Zusammenspiel

Hier entsteht eine wichtige steuerliche Kombination: Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, können Sie innerhalb der 10-Jahresfrist nur dann steuerfrei verkaufen, wenn Sie die Eigennutzungsregel erfüllen (3 Jahre selbst bewohnen inkl. Verkaufsjahr). Für die EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → müssen Sie vorher den Mieter per Eigenbedarfskündigung raus haben – was mit Sperrfristen und Kündigungsfristen eine Vorlaufzeit von bis zu 4 Jahren bedeuten kann.

Planen Sie daher frühzeitig: Wenn Sie die Wohnung nach Kauf steuerfrei verkaufen möchten (Eigennutzungsregel), rechnen Sie Sperrfrist + Kündigungsfrist + 3 Jahre Eigennutzungszeit. Das kann bedeuten: Kauf 2020, Eigenbedarf frühestens 2023 anmelden, Auszug Mieter 2024, Einzug, frühestens 2026 steuerfrei verkaufen. Mehr Details in unserem Eigennutzungs-Ratgeber.

Eigennutzung und Spekulationsfrist: Die 3-Jahres-Regel

Neben der 10-Jahres-Frist gibt es die sogenannte Eigennutzungsausnahme: Wenn eine Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, entfällt die SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → — unabhängig von der Gesamthaltefrist.

Diese Regelung ist für viele Eigentümer besonders relevant, die eine zunächst vermietete Immobilie irgendwann selbst beziehen und später wieder verkaufen möchten. Wichtig dabei: Es genügt, wenn die Eigennutzung in diesen drei Kalenderjahren stattfand — eine Mindestdauer innerhalb des jeweiligen Jahres ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Praktische Tipps zur Steueroptimierung

Wer die Spekulationsfrist nicht ganz abwarten kann, hat verschiedene legale Gestaltungsmöglichkeiten:

• Kaufdatum genau prüfen: Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht das Datum der Eigentumsumschreibung im GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →.
• Eigennutzung einplanen: Selbst kurze Eigennutzung im Verkaufsjahr sowie im Vorjahr kann die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → aufheben — bei konsequenter Nutzung sogar schon nach 3 Kalenderjahren.
• Verluste verrechnen: Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften können mit dem Spekulationsgewinn verrechnet werden.
• Verkaufstermin wählen: Liegt der 10-Jahrestag im laufenden Quartal, lohnt sich das Warten um wenige Wochen — die Einsparung kann fünfstellig sein.