Spekulationssteuer sparen, reduzieren und vermeiden, geht das? Steuer-Tipps
Spekulationssteuer sparen, reduzieren und vermeiden – Die Spekulationssteuer kannst du nicht umgehen, aber es gibt Möglichkeiten, sie zu optimieren. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von deinem Einkommenssteuersatz ab bzw. der typischen Versteuerung als Unternehmen, von Immobilien GmbH bis zur Familienstiftung und vor allem vom Veräußerungsgewinn selbst. Diese kannst du durch einige Posten reduzieren.
Grundlegend: Eigennutz der Immobilie für 3 Jahre
Du kannst den Mix aus Fremdnutzung und Eigennutzung zu deinem Vorteil nutzen. Wenn es Gründe für einen vorzeitigen Verkauf einer vermieteten Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist gibt, kannst du die Steuer auf den Veräußerungsgewinn vermeiden, indem du die Immobilie in den drei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt hast.
Übrigens zählt auch das Bewohnen von Familienangehörigen als Eigennutz.
Tipp! Eigennutz durch Familienangehörige
Ja, wenn Familienangehörige in der Immobilie wohnen, wird dies als Eigennutzung im Hinblick auf die Spekulationssteuer betrachtet.
Gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) wird ein Veräußerungsgeschäft im Sinne der Spekulationssteuer nicht besteuert, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren liegt. Allerdings gibt es in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG eine Ausnahme: Wird die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Tipp! Hier erkläre ich § 23 Abs. 1 vom EStG.
Hier kommt der Eigennutz durch Familienangehörige ins Spiel.
Wenn Familienangehörige (wie Ehepartner, Kinder, Eltern) in der Immobilie wohnen, wird dies als Eigennutzung angesehen und kann dazu führen, dass die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn entfällt. Die drei Jahre der Eigennutzung müssen dabei nicht am Stück erfolgen, sondern können auch auf verschiedene Zeiträume innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verteilt sein.
Beachte aber, dass die Eigennutzung durch Familienangehörige bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss, um von der Spekulationssteuer befreit zu werden. Zum Beispiel müssen die Familienangehörigen tatsächlich in der Immobilie wohnen und es muss ein nachvollziehbarer Grund für die Eigennutzung vorliegen.
Bonus-Tipp! Veräußerungskosten berücksichtigen
Veräußerungskosten können ebenfalls den erzielten Gewinn mindern, den Sie beim Immobilienverkauf erzielen.
- Verkaufsinserate
- Maklergebühren
- Telefonkosten
- Fahrtkosten
- Räumungskosten
- Renovierungskosten
Indem du diese Kosten in deine Berechnung einbeziehst, kannst du den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren.
Spekulationssteuer reduzieren: Rechenbeispiel
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrer Einkommenssteuersatz ab und vor allem vom Veräußerungsgewinn. Diese können Sie durch einige Posten reduzieren.
Immobilienkauf | 150.000 |
Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, etc.) | 19.000 |
Weitere Kosten (Renovierung, Sanierung, etc.) | 14.000 |
Kosten für Verkauf (Handwerker, etc.) | 7.000 |
Verkaufspreis | 220.000 |
Gewinn | 30.000 |
Persönlicher Steuersatz (40%) Spekulationssteuer |
12.000 |
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