Immobilie vererben oder verschenken: Was ist steuerlich besser?

SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → ja oder nein? Das hängt von Kaufdatum, Nutzungsart und Verkaufszeitpunkt ab. Dieser Ratgeber erklärt Immobilie vererben oder verschenken Schritt für Schritt — damit Sie genau wissen, was auf Sie zukommt, bevor Sie handeln.

Vererben oder Schenken — die Grundfrage

Wer eine Immobilie im Vermögen hat, steht früher oder später vor der Frage: Wie übertrage ich sie optimal auf die nächste Generation? Beide Wege — Vererben und Schenken — haben steuerliche Vor- und Nachteile, die von der konkreten Situation abhängen.

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Freibeträge: Beide Wege nutzen sie

Das deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht kennt dieselben Freibeträge:

• Kinder: 400.000 € pro Elternteil alle 10 Jahre
• Enkel: 200.000 € alle 10 Jahre
• Ehegatten: 500.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 €

Strategischer Vorteil der SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen →: Die 10-Jahres-Frist erneuert sich. Wer jetzt schenkt, kann in 10 Jahren erneut mit vollem Freibetrag schenken. Beim Tod gibt es nur eine einzige Übertragung — ohne Wiederholung.

Bewertung der Immobilie

Für Erb- und Schenkungsteuer wird der Grundbesitzwert herangezogen — meist liegt er 10–30% unter dem Verkehrswert. Bei VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen → gibt es zusätzlich einen Abschlag von 10% (§ 13d ErbStG). Eigengenutzte Familienheime können unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerfrei sein.

Das selbstgenutzte Familienheim

Ein besonderes Privileg: Das selbstgenutzte Familienheim ist erbschaftsteuerfrei, wenn:

• Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner erbt (unbegrenzt steuerfrei, SelbstnutzungSynonym für Eigennutzung. 3-Jahres-Regelung greift, wenn Verkaufsjahr + 2 Vorjahre bewohnt.Weiterlesen → 10 Jahre)
• Kinder erben und selbst einziehen (max. 200 m² Wohnfläche, Selbstnutzung 10 Jahre)

Bei Schenkung zu Lebzeiten gilt diese SteuerfreiheitVoraussetzung: Frist abgelaufen ODER Eigennutzungsregel erfüllt. Dann kein Cent Steuer auf den Gewinn.Weiterlesen → nicht — ein wichtiger Vorteil des Erbens.

Spekulationsfrist nach Schenkung

Hier liegt ein oft übersehener Fallstrick: Wer eine Immobilie geschenkt bekommt und sie verkauft, tritt in die Spekulationsfrist des Schenkers ein. Das heißt:

• Schenker hat die Immobilie 2023 gekauft → Beschenkte/r erbt die restliche Frist
• Verkauf vor 2033 = steuerpflichtig (auch für den Beschenkten)

Beim Erben gilt das gleiche Prinzip: Der Erbe tritt in die Spekulationsfrist des Erblassers ein.

Wann ist Schenken besser?

• Hohe Immobilienwerte, die Freibeträge überschreiten → mehrfache Nutzung der 10-Jahres-Erneuerung
• Wenn der Beschenkte die Immobilie selbst nutzen soll (Eigennutzungsregel kann greifen)
• Zur Vermögensübertragung auf mehrere Generationen (Enkel, Urenkel)
• Wenn der Schenker noch jung ist und mehrere Schenkungszyklen plant

Wann ist Vererben besser?

• Bei selbstgenutzten Familienheimen (erbschaftsteuerfrei, unbegrenzt für Ehegatten)
• Wenn Schenker auf die Immobilie angewiesen ist (Nießbrauchvorbehalt möglich, aber Bewertungseffekte beachten)
• Bei kleinen Immobilienwerten unter den Freibeträgen — kein Steuervorteil der Schenkung

Nießbrauchvorbehalt als Kompromiss

Schenken und trotzdem drin wohnen: Mit einem Nießbrauchvorbehalt überträgt der Schenker das Eigentum, behält aber das lebenslange Wohnrecht oder Nutzungsrecht. Das reduziert den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich (Nießbrauchwert wird abgezogen).

ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen → und Spekulationsfrist: Frist läuft weiter

Einer der häufigsten Irrtümer beim Immobilien-Erbe: Viele Erben glauben, die 10-Jahres-Spekulationsfrist beginne mit dem Erbfall neu. Das ist falsch – und dieser Irrtum kann teuer werden.

Die Rechtslage: Fristübergang beim Erben

Gemäß § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → tritt der Erbe in die steuerliche Situation des Erblassers ein. Die Spekulationsfrist, die der Erblasser begonnen hatte, läuft für den Erben weiter. Hat der Erblasser die Immobilie 2010 gekauft und ist 2018 verstorben, läuft die Frist noch bis 2020 – und ein Verkauf vor 2020 ist für den Erben steuerpflichtig.

Praxisbeispiel: Erbe verkauft zu früh

Mehrere Erben: Erbengemeinschaft und Verkauf

Bei mehreren Erben wird der Gewinn anteilig auf jeden Miterben verteilt und mit dessen persönlichem Steuersatz versteuert. Das kann vorteilhaft sein, wenn ein Erbe wenig verdient. Gleichzeitig muss die Erbengemeinschaft über den Verkauf einig sein – fehlende Einigkeit kann zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.

• Abfindung eines Miterben: Gilt als Anschaffung eines weiteren Anteils – neue Teil-Spekulationsfrist beginnt
• Erbauseinandersetzung: Reale Teilung ohne Versilberung gilt nicht als Veräußerung – keine Steuer
• Eigennutzungs-Check: Hat ein Erbe die geerbte Immobilie selbst bewohnt? Dann greift ggf. die Eigennutzungsregel

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte

• Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre bei Vermietung und 3 Kalenderjahre bei EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen →.
• Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags — nicht die Grundbucheintragung.
• Bei Erbschaft übernimmt der Erbe das Kaufdatum des Erblassers.
• Die Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → von 600 Euro gilt pro Person und Steuerjahr.
• Verluste können nur mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen verrechnet werden, nicht mit Mieteinnahmen.