Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen → sparen: Legale Wege für Käufer und Verkäufer ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → bestimmt, wann Immobiliengewinne steuerpflichtig werden — mit wichtigen Ausnahmen für Eigennutzer. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.
Grunderwerbsteuer: Das Bundesland entscheidet
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Sie schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (NRW, Thüringen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ist der Unterschied:
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
- Bayern/Sachsen (3,5%): 14.000 €
- Mittleres Feld (5,0–5,5%): 20.000–22.000 €
- NRW/Thüringen (6,5%): 26.000 €
Das ist ein Unterschied von bis zu 12.000 € – allein durch die Wahl des Bundeslands.
Legale Strategien zur GrESt-Reduzierung
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →- Herausrechnen von Inventar/Zubehör: Mobiliar, Einbauküche, Gartengeräte, Sauna – diese Gegenstände unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Ein realistischer Kaufpreisanteil für mitverkauftes Inventar kann im KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → ausgewiesen werden. Achtung: Der Finanzamtswert muss realistisch sein (sonst Gestaltungsmissbrauch).
- Share Deal (nur für Unternehmen/GmbH): Wer Immobilien über eine GmbH kauft und weniger als 90% der Anteile erwirbt, kann GrESt vermeiden. Seit 2021 wurden die Regeln verschärft (Grenze 90% statt 95%, HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen → 10 Jahre). Für Privatpersonen ist das nicht relevant.
- Erwerb im Familienkreis: Kauf zwischen Eltern/Kindern, Eheleuten oder Geschwistern ist GrESt-befreit (§ 3 GrEStG). Das gilt auch für eingetragene Lebenspartner. Wichtig: Keine Befreiung zwischen Geschwistern.
Was nicht funktioniert: Häufige Irrtümer
- Kaufpreis künstlich niedrig angeben → FinanzamtGewinne aus privatem Immobilienverkauf in Anlage SO der Einkommensteuererklärung melden.Weiterlesen → setzt Mindestwert an (Grundstückswert)
- Scheingeschäfte konstruieren → strafbar (Steuerumgehung)
- Kaufpreis auf mehrere Verträge aufteilen → zählt zusammen
Grunderwerbsteuer und SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →: Doppelter Steuervorteil
Die Grunderwerbsteuer, die Sie beim Kauf zahlen, mindert beim späteren Verkauf den steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Je höher die GrESt, desto mehr mindern Sie den Gewinn. Das ist zwar kein Argument für hohe GrESt-Bundesländer, aber ein kleiner steuerlicher Trost: Jeder Euro GrESt reduziert die spätere Spekulationssteuer entsprechend. Wie in unserem Nebenkosten-Ratgeber erklärt, sind alle KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → abzugsfähig.
Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist: Doppelt absetzbar?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) beim Kauf ist eine direkte Anschaffungsnebenkosten – und damit beim Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist vom Gewinn abzugsfähig. Das klingt nach doppeltem Vorteil, folgt aber klaren Regeln.
GrESt als Kaufnebenkosten: So reduziert sie Ihren Gewinn
Beispiel: Sie kaufen 2020 für 300.000 € in Nordrhein-Westfalen. GrESt: 6,5 % = 19.500 €. Verkaufen Sie 2024 (vor Fristablauf), können Sie diese 19.500 € vom steuerpflichtigen Gewinn abziehen.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Berlin, Hessen, MV | 6,0 % | 18.000 € |
| NRW, Saarland, Thüringen, Brandenburg, SH | 6,5 % | 19.500 € |
Häufige Frage: Gilt die GrESt auch beim Schenkungskauf?
Bei Schenkungen unter Verwandten ersten Grades (Eltern, Kinder, Ehegatten) fällt keine Grunderwerbsteuer an – der Freibetrag ist unbegrenzt. Das bedeutet auch: Es gibt keine GrESt als absetzbare Kaufnebenkosten. Dafür ist der Schenkungswert in der Regel niedriger als der Marktwert.
Ausnahmen und Sonderfälle bei der Spekulationssteuer
Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:
- ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →: Der Erbe tritt in die Haltefrist des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie bereits 7 Jahre gehalten, müssen nur noch 3 weitere Jahre abgewartet werden.
- SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen →: Bei Schenkungen unter Lebenden beginnt die Frist mit dem Erwerb durch den Schenker neu zu laufen.
- GmbH-Eigentum: Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH unterliegen nicht der Spekulationsfrist.
- Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → 600 €: Gewinne unter 600 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei.
Praktische Tipps zur Steueroptimierung
Wer die Spekulationsfrist nicht ganz abwarten kann, hat verschiedene legale Gestaltungsmöglichkeiten:
- Kaufdatum genau prüfen: Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht das Datum der Eigentumsumschreibung im GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →.
- EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → einplanen: Selbst kurze Eigennutzung im Verkaufsjahr sowie im Vorjahr kann die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → aufheben — bei konsequenter Nutzung sogar schon nach 3 Kalenderjahren.
- Verluste verrechnen: Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften können mit dem Spekulationsgewinn verrechnet werden.
- Verkaufstermin wählen: Liegt der 10-Jahrestag im laufenden Quartal, lohnt sich das Warten um wenige Wochen — die Einsparung kann fünfstellig sein.
