Lastenfreistellung und Grundschuld beim Immobilienverkauf ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → bestimmt, wann Immobiliengewinne steuerpflichtig werden — mit wichtigen Ausnahmen für Eigennutzer. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.
Was ist eine Grundschuld und warum muss sie gelöscht werden?
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das als Sicherheit für ein Bankdarlehen im GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen → eingetragen wird. Wenn Sie Ihre Immobilie finanziert haben, steht in Abteilung III Ihres Grundbuchs eine Grundschuld zugunsten Ihrer Bank. Beim Verkauf der Immobilie muss diese Grundschuld vor der Übergabe gelöscht werden – der Käufer hat Anspruch auf eine lastenfreie Immobilie.
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Ablauf der Lastenfreistellung beim Notartermin
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →- Verkäufer beantragt bei seiner Bank eine Löschungsbewilligung (Kosten: 100–300 €)
- Bank übermittelt Löschungsbewilligung an Notar
- Notar hinterlegt Löschungsbewilligung und koordiniert Kaufpreiszahlung
- Kaufpreis wird zunächst an die Bank überwiesen (Restschuld tilgen)
- Differenz (Kaufpreis minus Restschuld) geht an den Verkäufer
- Notar veranlasst Löschung der Grundschuld im Grundbuch
Was kostet die Grundschuldlöschung?
- Löschungsbewilligung der Bank: 100–300 € (einmalig)
- NotarkostenNotargebühren beim Kauf sind Kaufnebenkosten und erhöhen die steuerliche Anschaffungskostenbasis.Weiterlesen → für Löschung: Ca. 0,2% der Grundschuldhöhe (Mindestgebühr ca. 70 €)
- Grundbuchamt: Ca. 0,1% der Grundschuldhöhe
Gesamtkosten für eine 200.000 € Grundschuld: ca. 700–1.000 €. Diese Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer.
Vorfälligkeitsentschädigung: Der versteckte Kostenfaktor
Wenn der Verkäufer noch einen laufenden Kredit hat und die Bank diesen vorzeitig ablöst, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese kann bei langen Restlaufzeiten und hohem Zinsniveau erheblich sein (1–5% der Restschuld). Wichtig: Diese Kosten mindern den VeräußerungsgewinnVerkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn.Weiterlesen → für Zwecke der SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → nicht direkt – sie sind private Finanzierungskosten, keine Anschaffungs- oder Veräußerungskosten.
Grundschuld übernehmen statt löschen: Wann macht das Sinn?
In manchen Fällen kann der Käufer die bestehende Grundschuld übernehmen (Schuldübernahme). Das spart Notarkosten für Neueintragung und ggf. Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen → auf die Schulden. Voraussetzung: Bank stimmt zu, Käufer ist kreditwürdig, Zinsen des alten Darlehens sind attraktiver als neue Konditionen. Wie in unserem Ratgeber zum Grundbuch erklärt, muss die Schuldübernahme im KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → klar geregelt sein.
Häufige Fehler beim Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist
Viele Eigentümer unterschätzen die Spekulationssteuer oder machen vermeidbare Fehler bei der Planung:
- Kaufdatum falsch angesetzt: Wer das Datum der Schlüsselübergabe statt des Notartermins verwendet, rechnet die Frist falsch aus.
- EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → nicht nachgewiesen: Für die Eigennutzungsausnahme sollte die tatsächliche Nutzung dokumentiert sein.
- Renovierungskosten vergessen: Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen den Kaufpreis und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
- Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → ignoriert: Bei Gewinnen unter 600 € entfällt die Steuer vollständig — auch bei Verkäufen innerhalb der Frist.
Spekulationsfrist und die 10-Jahres-Regel im Detail
Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStG. Entscheidend ist der Zeitraum zwischen notariellem Kaufvertrag und notariellem Verkaufsvertrag. Liegt dieser Zeitraum unter 10 Jahren und wurde die Immobilie vermietet oder fremdgenutzt, unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer mit dem persönlichen SteuersatzSpekulationsgewinn wird mit persönlichem Einkommensteuersatz (bis 45 %) besteuert.Weiterlesen → des Verkäufers.
Wichtig: Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises, der Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie der nicht bereits steuerlich abgesetzten WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →. Wertsteigerungen aus Sanierungen, die als Werbungskosten abgezogen wurden, können den Gewinn erhöhen.
Wichtige Hinweise zum Abschluss
- § 23 EStG gilt für alle privaten Grundstücks- und Immobilienveräußerungen.
- Steuerfrei bedeutet: keine Angabe im Steuerbescheid notwendig, kein Gewinn versteuern.
- Steuerpflichtig bedeutet: Gewinn in der Einkommensteuerklärung (Anlage SOTeil der Einkommensteuererklärung für sonstige Einkünfte – hier werden Veräußerungsgewinne eingetragen.Weiterlesen →) angeben.
- Werbungskosten (Makler, Notar, Finanzierung) können den Gewinn erheblich reduzieren.
- Der kostenlose Rechner auf der Startseite zeigt das genaue Fristende für jede Immobilie.
