Ein MehrfamilienhausJe Wohneinheit gelten die normalen Spekulationsfristen separat.Weiterlesen → vollständig steuerfrei zu verkaufen ist am einfachsten durch Abwarten der 10-Jahres-Frist möglich. Bei EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → einer der Einheiten greift die 3-Jahres-Regel nur anteilig — der Rest bleibt steuerpflichtig bis die Frist abläuft.
Der einfachste Weg: 10 Jahre halten
Nach 10 Jahren ist das gesamte Mehrfamilienhaus unabhängig von der Nutzungsart steuerfrei verkäuflich. Das gilt für vollständig vermietete MFHs genauso wie für gemischt genutzte. Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Notartermin beim Kauf.
Eigennutzung einer Einheit: Nur anteilig steuerfrei
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Bei einem Dreifamilienhaus mit drei gleichen Wohnungen (je 33,3 %) und Eigennutzung einer Einheit:
- Eigengenutzte Einheit (33,3 %): steuerfrei bei 3-Jahres-Eigennutzung
- Vermietete Einheiten (66,7 %): steuerpflichtig bis zur 10-Jahres-Frist
Welche Kosten reduzieren die Steuerlast beim MFH-Verkauf?
- Anteilige Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →, Makler beim Kauf)
- Durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen (sofern nicht bereits steuerlich geltend gemacht)
- Maklerkosten beim Verkauf
Steuerliche Gestaltung vor dem Verkauf
Bei einem kurz vor der SteuerfreiheitVoraussetzung: Frist abgelaufen ODER Eigennutzungsregel erfüllt. Dann kein Cent Steuer auf den Gewinn.Weiterlesen → stehenden MFH lohnt sich manchmal das kurzzeitige Einziehen in eine der Einheiten — dadurch wird zumindest dieser Anteil sofort steuerfrei. SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → konsultieren!
Zum Thema Spekulationsfrist allgemein: Spekulationsfrist einfach erklärt. Details zur Eigennutzung: Eigennutzungsregel im Detail.
10-Jahres-Frist beim Mehrfamilienhaus: So funktioniert es
Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt auch für Mehrfamilienhäuser (MFH) im Privatvermögen. Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus und halten es mindestens 10 Jahre, ist der Verkauf steuerfrei — unabhängig davon, ob es vollständig vermietet war. Das Kaufdatum ist das notarielle Kaufvertragsdatum.
Wichtige Einschränkung: Die 3-Jahres-Eigennutzungsausnahme gilt beim MFH nur für den selbst genutzten Anteil. Wenn Sie im EG wohnen und das OG vermieten, ist nur der Gewinn des selbst genutzten Anteils steuerfrei — der vermietete Anteil unterliegt der SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →, sofern die 10 Jahre nicht erreicht sind.
Gewerblicher GrundstückshandelAb 3+ Objekte in 5 Jahren: Finanzamt wertet Verkäufe als Gewerbe → Gewerbesteuer + Einkommensteuer.Weiterlesen →: Wann wird der MFH-Verkauf gewerblich?
Beim Mehrfamilienhaus ist die 3-Objekte-GrenzeAb 3 verkauften Objekten in 5 Jahren droht gewerblicher Grundstückshandel und höhere Steuerlast.Weiterlesen → besonders relevant: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Das bedeutet Gewerbesteuer zusätzlich zur Einkommensteuer — und der Verkauf ist nicht mehr nach § 23 EStG, sondern als Gewerbebetrieb zu versteuern. Beim MFH kann jede Wohneinheit oder das gesamte Objekt als "Objekt" zählen.
MFH in GmbH vs. Privatvermögen: Was lohnt sich mehr?
| Struktur | Steuer bei Verkauf | Steuer nach 10 Jahren (Privat) |
|---|---|---|
| Privatvermögen (Spitzensteuersatz) | 42–45 % | 0 % |
| GmbH (KSt + GewSt) | ca. 30 % | ca. 30 % (keine Befreiung) |
| GmbH → Holding (§ 8b KStG) | ca. 1,5 % | ca. 1,5 % |
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei — das ist ein einzigartiger Steuervorteil, den die GmbH-Struktur nicht bieten kann. Für den klassischen Buy-and-Hold-Investor ist das Privatvermögen langfristig fast immer günstiger.
Aufteilung in Eigentumswohnungen: Neue Spekulationsfrist?
Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen (ETW) aufteilt, muss aufpassen: Durch die Teilungserklärung entstehen neue rechtliche Einheiten — und damit neue Anschaffungszeitpunkte. Das kann bedeuten, dass die bereits laufende Spekulationsfrist des MFH für die neuen ETW-Einheiten nicht angerechnet wird. In solchen Fällen beginnt die 10-Jahres-Frist neu.
Fristberechnung beim Mehrfamilienhaus — Jetzt prüfen
Für die genaue Berechnung Ihrer persönlichen Spekulationsfrist nutzen Sie unseren kostenlosen Online-Rechner. Geben Sie einfach das notarielle Kaufdatum ein und erhalten Sie sofort, ob und wann Ihr Mehrfamilienhaus steuerfrei veräußerbar ist.
