Immobilienschenkung an Kinder ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Nach einer SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen → übernimmt der Beschenkte die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → des Schenkers — die Haltezeit wird also weiter mitgezählt. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.
Immobilie an Kinder schenken: Steuerliche Folgen im Überblick
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel übergibt, möchte meist Erbschaftsteuer sparen und das Vermögen rechtzeitig übertragen. Dabei spielen SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → und Schenkungsteuer eine wichtige Rolle.
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Grundsatz: Schenkung = kein Veräußerungsvorgang
Eine Schenkung ist keine entgeltliche Veräußerung. Der Schenkende zahlt keine Spekulationssteuer – die Schenkung löst § 23 EStG nicht aus. Die Frist des Schenkenden läuft beim Beschenkten weiter.
Frist nach Schenkung: Übernahme der Restfrist
Das Kind übernimmt die Restfrist des Elternteils. Wenn die Eltern die Immobilie 2016 gekauft haben und 2022 verschenken, läuft die Frist für das Kind bis 2026 weiter. Verkauf vor 2026 = Spekulationssteuer für das Kind!
Freibeträge Schenkungsteuer
| Beziehung | Freibetrag | Turnus |
|---|---|---|
| Eltern an Kind | 400.000 € | Alle 10 Jahre |
| Großeltern an Enkel | 200.000 € | Alle 10 Jahre |
| Ehepartner | 500.000 € | Alle 10 Jahre |
Bei welchem Immobilienwert fällt Schenkungsteuer an?
Bei einer Immobilie im Wert von 350.000 € an ein Kind fällt keine Schenkungsteuer an (Freibetrag 400.000 €). Bei 600.000 € würden 200.000 € der Schenkungsteuer unterliegen (Steuersatz: 11% bei Kindern = 22.000 €).
Nießbrauchsvorbehalt: Schenkung mit Schutz
Sie schenken die Immobilie, behalten aber das Recht, darin zu wohnen oder Mieteinnahmen zu kassieren (Nießbrauch). Der kapitalisierte Nießbrauchswert mindert die Schenkungsteuerbemessungsgrundlage erheblich – ein sehr effizientes Steuergestaltungsinstrument.
Optimale Strategie
Schenken Sie die Immobilie erst nach Ablauf der 10-Jahres-Spekulationsfrist. Dann kann das Kind sofort steuerfrei verkaufen – und falls der Wert unter 400.000 € liegt, auch ohne Schenkungsteuer. Doppelter Steuergewinn.
Häufige Fragen zum Thema
- Was ist die Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → bei der Spekulationssteuer? 600 € – wenn der Gewinn aus allen § 23 EStG-Transaktionen des Jahres unter diesem Betrag liegt, ist er steuerfrei.
- Was gilt bei ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →? Das Kaufdatum des Erblassers gilt weiter – die Frist beginnt nicht neu für den Erben.
- Kann ich die Spekulationssteuer durch EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → vermeiden? Ja – wenn Sie die Immobilie in den 3 Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei.
Checkliste für den steuersicheren Immobilienverkauf
- Kaufdatum im Notarvertrag prüfen (Fristbeginn)
- Eigennutzungszeitraum mit Belegen dokumentieren
- Alle Kaufnebenkosten-Belege aufbewahren (erhöhen Einstandspreis)
- Modernisierungskosten sammeln (können abgezogen werden)
- SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → bei größeren Gewinnen einschalten
- Verkaufsjahr mit niedrigem sonstigem Einkommen wählen
Kostenlosen Rechner nutzen
Für eine sofortige Einschätzung Ihrer Spekulationsfrist – nutzen Sie unseren kostenlosen Spekulationsfrist-Rechner. Kaufdatum und Nutzungsart eingeben, Ergebnis in Sekunden erhalten.
Checkliste vor dem Immobilienverkauf
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie diese Punkte abgearbeitet haben:
- KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → bereithalten: Das genaue Notardatum bestimmt den Fristbeginn.
- Nutzungsart klären: Eigennutzung oder VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen →? Das entscheidet über die Fristlänge.
- Alle Nebenkosten dokumentieren: Notar, Makler, GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, Renovierung reduzieren den Gewinn.
- Verkaufsdatum strategisch wählen: Ein späterer Verkauf kann die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → komplett vermeiden.
- Steuerberater bei hohem Gewinn einbeziehen: Bei Gewinnen über 50.000 € rechnet sich professionelle Beratung.
