SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → fällt an wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen und dabei keine ausreichende EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → vorliegt. Das regelt § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen →. Drei Dinge müssen gleichzeitig zutreffen: Verkauf innerhalb der Frist, positiver Gewinn, und keine befreiende Eigennutzung.
Fall 1: Kauf und Verkauf innerhalb von 10 Jahren (steuerpflichtig)
Das Standardfall für die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen →: Sie kaufen eine Immobilie, vermieten sie oder lassen sie leer stehen, und verkaufen sie vor Ablauf von 10 Jahren. Der Gewinn ist in voller Höhe einkommensteuerpflichtig.
Fall 2: Eigennutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren (steuerfrei)
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Die wichtigste Ausnahme: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst als Hauptwohnsitz genutzt hat, zahlt keine Spekulationssteuer — auch wenn die 10 Jahre noch nicht um sind. Diese Regel schützt Eigennutzer die verkaufen müssen (Umzug, Jobwechsel, ScheidungÜbertragung der Immobilie an den Ex-Partner kann Spekulationssteuerpflicht auslösen.Weiterlesen →).
Fall 3: Verkauf nach 10 Jahren (steuerfrei)
Nach Ablauf von 10 Jahren ist jeder Immobilienverkauf automatisch steuerfrei — unabhängig von Eigennutzung, VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen → oder Gewinnhöhe.
Fall 4: Ererbte oder geschenkte Immobilien
Bei ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen → oder SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen → übernimmt der Erwerber die Haltezeit des Erblassers/Schenkers. Hatte der Erblasser die Immobilie schon 8 Jahre, zählen diese 8 Jahre für den Erben weiter. Mehr zur Erbschaft-Regel.
Fall 5: Kein Gewinn (keine Steuer)
Verkaufen Sie die Immobilie zum selben oder niedrigeren Preis als beim Kauf, fällt keine Spekulationssteuer an. Ein Verlust lässt sich sogar mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen verrechnen.
Zusammenfassung: Wann fällt Spekulationssteuer an?
- Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf
- Und: Keine Eigennutzung (oder weniger als 3 Jahre Eigennutzung)
- Und: Positiver VeräußerungsgewinnVerkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn.Weiterlesen →
Alle drei Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein. Spekulationsfrist einfach erklärt.
