Eine geerbte Immobilie stellt Erben vor besondere steuerliche Herausforderungen. Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG gilt auch bei Erbschaften – aber mit einer entscheidenden Besonderheit: Die Frist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers weiter, nicht ab dem Datum des Erbfalls.
Beispiel: Ihr Vater kaufte ein Haus 2010. Er stirbt 2023. Sie erben das Haus. Die 10-Jahres-Frist läuft bereits seit 2010 – das heißt: Sie können das Haus bereits ab 2020 steuerfrei verkaufen! (Falls Ihr Vater es vermietet hat und die Frist schon abgelaufen ist.)
Umgekehrt gilt: Hat der Erblasser erst kurz vor seinem Tod gekauft, müssen Sie als Erbe die restliche Frist noch "absitzen".
Spekulationsfrist bei Erbschaft – Übersicht
Situation
Spekulationssteuer?
Erblasser kaufte Immobilie vor >10 Jahren (vermietet)
Als Erbe können Sie auch selbst in das geerbte Haus einziehen und dadurch die Eigennutzungsregel für sich aktivieren. Voraussetzung: Sie nutzen die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangehenden Kalenderjahren selbst. Dann fällt keine Spekulationssteuer an – unabhängig davon, wann der Erblasser das Objekt erworben hat.
Praxistipp: Planen Sie den Verkauf einer geerbten Immobilie nicht überstürzt. Zwei Jahre im geerbten Haus zu wohnen kann zehntausende Euro Steuer sparen.
Eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft – also die Übertragung der Immobilie auf einen der Erben – kann selbst steuerpflichtig sein, wenn sie nicht zum gemeinen Wert erfolgt. Hier ist steuerliche Beratung unbedingt empfehlenswert.
☑ Erbengemeinschaft: Alle Erben informiert und einig?
Häufige Fragen zu diesem Thema
Wie lange muss ich eine vermietete Immobilie halten? Genau 10 Jahre ab dem Tag des notariellen Kaufvertrags. Erst dann ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei.
Was gilt bei Eigennutzung? Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangehenden Kalenderjahren selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer – auch vor Ablauf der 10 Jahre.
Einer der häufigsten Irrtümer beim Immobilien-Erbe: Viele Erben glauben, die 10-Jahres-Spekulationsfrist beginne mit dem Erbfall neu. Das ist falsch – und dieser Irrtum kann teuer werden.
Die Rechtslage: Fristübergang beim Erben
Gemäß § 23 EStG tritt der Erbe in die steuerliche Situation des Erblassers ein. Die Spekulationsfrist, die der Erblasser begonnen hatte, läuft für den Erben weiter. Hat der Erblasser die Immobilie 2010 gekauft und ist 2018 verstorben, läuft die Frist noch bis 2020 – und ein Verkauf vor 2020 ist für den Erben steuerpflichtig.
Praxisbeispiel: Erbe verkauft zu früh
Vater kauft Wohnung 2015 (250.000 €), verstirbt 2022
Tochter erbt und will 2023 schnell verkaufen (310.000 €)
Spekulationsfrist läuft bis 2025 (10 Jahre ab 2015)
Bei mehreren Erben wird der Gewinn anteilig auf jeden Miterben verteilt und mit dessen persönlichem Steuersatz versteuert. Das kann vorteilhaft sein, wenn ein Erbe wenig verdient. Gleichzeitig muss die Erbengemeinschaft über den Verkauf einig sein – fehlende Einigkeit kann zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.
Abfindung eines Miterben: Gilt als Anschaffung eines weiteren Anteils – neue Teil-Spekulationsfrist beginnt
Erbauseinandersetzung: Reale Teilung ohne Versilberung gilt nicht als Veräußerung – keine Steuer
Eigennutzungs-Check: Hat ein Erbe die geerbte Immobilie selbst bewohnt? Dann greift ggf. die Eigennutzungsregel
Welches Kaufdatum zählt bei geerbten Immobilien für die Spekulationsfrist?
Bei Erbschaft gilt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. Die Spekulationsfrist läuft also ab dem Datum, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat – nicht ab dem Erbfall.
Muss ich als Erbe Spekulationssteuer zahlen, wenn ich die Immobilie kurz nach dem Erbfall verkaufe?
Nur wenn die Spekulationsfrist des Erblassers noch nicht abgelaufen ist. Da Sie in die Rechtsstellung des Erblassers eintreten, übernehmen Sie auch dessen Fristenlauf. War die Frist beim Erblasser bereits abgelaufen, fällt keine Spekulationssteuer an.
Beginnt die 10-Jahresfrist bei Erbschaft neu zu laufen?
Nein. Bei Erbschaft beginnt die Frist nicht neu. Sie läuft ab dem ursprünglichen Anschaffungsdatum des Erblassers. Der Bundesfinanzhof hat dies mehrfach bestätigt (§ 23 Abs. 1 EStG i.V.m. § 1922 BGB).
Was gilt bei Schenkung – beginnt die Spekulationsfrist neu?
Auch bei Schenkung beginnt die Frist nicht neu. Der Beschenkte tritt in die steuerliche Rechtsnachfolge des Schenkers ein und übernimmt dessen ursprüngliches Anschaffungsdatum (BFH-Urteil vom 23.04.2021, Az. IX R 8/20).
Gilt die Freigrenze von 600 Euro pro Person oder pro Haushalt?
Die Freigrenze von 600 Euro gilt pro Person und pro Steuerjahr. Bei Eheleuten mit gemeinsamer Veranlagung kann jeder Ehepartner die Freigrenze separat nutzen, wenn beide Miteigentümer der Immobilie sind und Gewinne entsprechend aufgeteilt werden.
Kann die Spekulationssteuer mit Werbungskosten oder Renovierungskosten reduziert werden?
Ja. Der steuerpflichtige Gewinn nach § 23 EStG ergibt sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten. Von diesem Betrag können Werbungskosten abgezogen werden — dazu zählen Maklergebühren beim Kauf und Verkauf, Notarkosten, Grundbuchkosten sowie nachgewiesene Renovierungs- und Sanierungskosten, sofern sie nicht bereits als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend gemacht wurden.
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