Das FinanzamtGewinne aus privatem Immobilienverkauf in Anlage SO der Einkommensteuererklärung melden.Weiterlesen → bekommt beim Hausverkauf Einkommensteuer auf den VeräußerungsgewinnVerkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn.Weiterlesen → — aber nur, wenn Sie das Haus innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen und es nicht selbst bewohnt haben. Das regelt § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen →. Nach Ablauf der Frist: nichts.
Wann zahlen Sie überhaupt etwas an das Finanzamt?
Drei Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein, damit das Finanzamt beim Hausverkauf Steuern erhebt:
- Kauf vor weniger als 10 Jahren: Liegt der Notarvertrag weniger als 10 Jahre zurück, ist der Verkauf steuerpflichtig.
- Keine EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → (oder zu kurz): Wer das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren nicht selbst bewohnt hat, ist steuerpflichtig.
- Positiver Veräußerungsgewinn: Nur wenn Sie mehr erlösen als Sie bezahlt haben (nach Abzug aller Kosten), gibt es etwas zu versteuern.
Was genau berechnet das Finanzamt?
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Nicht der gesamte Verkaufspreis geht ans Finanzamt — nur der Gewinn. Die Berechnung:
- Verkaufspreis (aus KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen →)
- minus AnschaffungskostenKaufpreis + Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) = steuerliche Basis.Weiterlesen → (Kaufpreis + Notar + Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen → + Makler beim Kauf)
- minus WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → (Makler beim Verkauf, Renovierungen, Zinsen für Sanierungskredite)
- = steuerpflichtiger Gewinn
Auf diesen Gewinn zahlen Sie Ihren persönlichen Einkommensteuersatz — nicht einen festen Satz. Bei einem Steuersatz von 42 % und 100.000 Euro Gewinn wären das 42.000 Euro Steuer.
Eigennutzung schützt Sie vollständig
Das Finanzamt bekommt nichts, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und den zwei Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben. Diese Regel gilt auch für Häuser die erst seit 2 Jahren in Ihrem Besitz sind. Mehr zur Eigennutzungsregel.
Wann meldet der Notar dem Finanzamt?
Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, jeden Immobilienverkauf dem Finanzamt zu melden. Das Finanzamt erhält Kopien des Kaufvertrags und prüft automatisch ob eine SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → besteht. Sie können einen steuerpflichtigen Verkauf also nicht verschweigen.
Wie viel Steuern kommen auf mich zu?
Grobe Orientierung bei einem Gewinn von 100.000 Euro:
- Steuersatz 25 %: ca. 25.000 Euro Steuer
- Steuersatz 35 %: ca. 35.000 Euro Steuer
- Steuersatz 42 %: ca. 42.000 Euro Steuer
Genau berechnen: Spekulationssteuer selbst berechnen — mit Formel und Beispielen.
Und falls Sie kurz vor der 10-Jahres-Frist stehen: Spekulationsfrist einfach erklärt.
