Die SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → lässt sich legal reduzieren — nicht durch Trickserei, sondern durch vollständigen Ansatz aller abzugsfähigen Kosten. Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht der Verkaufspreis minus Kaufpreis, sondern das Ergebnis nach Abzug aller WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → und Anschaffungsnebenkosten.
1. Anschaffungsnebenkosten vollständig ansetzen
Beim Kauf angefallene Kosten mindern den steuerpflichtigen Gewinn:
- Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen → (3,5–6,5 % je Bundesland)
- NotarkostenNotargebühren beim Kauf sind Kaufnebenkosten und erhöhen die steuerliche Anschaffungskostenbasis.Weiterlesen → und Grundbuchgebühren
- MaklerprovisionKäufer-Maklerprovision ist Kaufnebenkosten → erhöht Anschaffungskosten → senkt Gewinn.Weiterlesen → beim Kauf
- Finanzierungskosten (Bereitstellungszinsen, Disagio)
2. Verkaufskosten abziehen
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →- Maklerprovision beim Verkauf (meist 3–3,57 %)
- Notarkosten für den KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen →
- Anzeigen- und Vermarktungskosten
- Vorfälligkeitsentschädigung bei ablösung eines Kredits
3. Renovierungen und Sanierungen
Wertsteigernde Renovierungen während der Haltezeit sind als Werbungskosten absetzbar. Das gilt für Badsanierungen, neue Heizungsanlagen, Fassadendämmung — kurz: alles was die Immobilie dauerhaft verbessert. Nicht abzugsfähig: laufende Instandhaltungen die bereits steuerlich geltend gemacht wurden.
4. Schuldzinsen für Sanierungskredite
Zinsen für Kredite die zur Wertverbesserung der Immobilie aufgenommen wurden sind abzugsfähig — soweit sie nicht bereits anderweitig steuerlich berücksichtigt wurden.
5. Leerstandskosten bei Vermietungsobjekten
Kosten während Leerstandsphasen (Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld) können anteilig angesetzt werden.
6. VerlustverrechnungVerluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können mit Gewinnen gleicher Art verrechnet werden.Weiterlesen → nutzen
Wer im selben Steuerjahr andere private Veräußerungsgewinne erzielt (z.B. aus ETF-Anteilen innerhalb der Spekulationsfrist), kann Verluste aus Immobilienverkäufen gegenrechnen.
7. Eigennutzungsregel optimal nutzen
Die wichtigste Reduzierung: auf null. Wer die letzten zwei vollen Kalenderjahre und das Verkaufsjahr selbst gewohnt hat, zahlt nichts. Eigennutzungsregel im Detail.
Berechnen Sie Ihre individuelle Steuerersparnis: Spekulationssteuer-Rechner.
