Wohnung kaufen und erstmals vermieten 2026

SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → ja oder nein? Das hängt von Kaufdatum, Nutzungsart und Verkaufszeitpunkt ab. Dieser Ratgeber erklärt Wohnung kaufen und erstmals vermieten Schritt für Schritt — damit Sie genau wissen, was auf Sie zukommt, bevor Sie handeln.

Der erste Schritt: Kaufentscheidung und Finanzierung

Bevor Sie mieten, müssen Sie kaufen. Für die erste Kapitalanlage-Wohnung gelten folgende Grundsätze:

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

• Mindestens 20% Eigenkapital + 10–12% KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →
• Mietrendite mindestens 4% netto nach Hausgeld und Kosten
• 10-Jahres-Horizont von Anfang an einplanen (steuerfreier Verkauf)

Nach dem Kauf: Vorbereitung für die VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen →

• Wohnung auf Vermietungseignung prüfen (Schäden, Auflagen, Sauberkeit)
• Energieausweis besorgen (Pflicht vor Inserierung)
• Mieter-Werbung planen: Immoscout24, Immowelt, Kleinanzeigen
• Mietpreis anhand Mietspiegel und Vergleichsobjekten festlegen

Mietersuche: Professionell vorgehen

• Attraktives Inserat: Professionelle Fotos (Weitwinkel, gutes Licht), vollständige Angaben
• Pflichtangaben im Inserat: Energieausweis-Klasse, Heizungsart, Kaltmiete, Hausgeld
• Vorab-Fragebogen für Interessenten: Einkommen, Familienstand, Haustiere
• SCHUFA-Auskunft + Gehaltsnachweis (letzte 3 Monate) verlangen
• Bonitätsprüfung: Kaltmiete max. 1/3 des Nettoeinkommen

Mietvertrag abschließen

• Bewährten Mustervertrag nutzen (Haus & Grund, DMB)
• Kaution: Max. 3 Nettokaltmieten, auf separatem Konto anlegen
• Übergabeprotokoll beim Einzug: Alle Zählerstände, Schlüssel, Mängel dokumentieren
• Kleinreparaturklausel einbauen (max. 100 €/Reparatur)

Erste Steuererklärung als Vermieter (Anlage V)

Im ersten Jahr als Vermieter:

• Alle Mieteinnahmen angeben (inkl. Betriebskostenvorauszahlungen)
• AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → berechnen und ansetzen (2% oder 3% je nach Baujahr/Neubau)
• Kreditzinsen als WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → abziehen
• Hausgeld-Anteil (nicht umlagefähig) als Werbungskosten
• Kaufnebenkosten anteilig: GrESt, Notar, Makler → erhöhen AfA-Basis

Häufige Fehler beim ersten Vermieten

• Kaution nicht auf getrenntem Konto (Pflicht!)
• Kein Übergabeprotokoll → Streit bei Auszug
• Mieter ohne SCHUFA-Auskunft auswählen
• Betriebskostenabrechnung vergessen (Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum)
• Spekulationsfrist nicht dokumentiert (Kaufdatum notieren!)

Häufige Fehler beim Umgang mit der Spekulationsfrist

Viele Immobilieneigentümer machen beim Thema Spekulationsfrist vermeidbare Fehler, die Tausende Euro kosten können. Die häufigsten Irrtümer im Überblick:

Fehler 1: Falsches Datum als Fristbeginn

Die Spekulationsfrist beginnt am Tag des notariellen Kaufvertrags — nicht am Tag der Schlüsselübergabe, des Einzugs oder der Grundbucheintragung. Wer das falsche Datum ansetzt, kann eine bereits laufende Frist fälschlicherweise als "abgelaufen" einschätzen.

Fehler 2: Notartermin zu früh

Ein häufiger und teurer Fehler: Der Verkaufsnotar-Termin wird 2–4 Wochen vor dem tatsächlichen Fristablauf vereinbart. Das reicht nicht — der Verkaufsvertrag muss nach dem Fristablauf beurkundet werden, nicht nur bezahlt oder übergeben.

Nutzen Sie unseren kostenlosen Fristrechner und bestätigen Sie das Datum mit Ihrem SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen →, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Die 3 häufigsten Fehler bei der Spekulationsfrist

1. Datum verwechselt: Übergabe- statt Kaufvertragsdatum angenommen — kostet Tausende Euro Steuer
2. Notartermin zu früh: Verkaufsvertrag wenige Tage vor Fristablauf beurkundet — volle SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen →, auch bei nur einem Tag Differenz
3. Eigennutzungsregel vergessen: Steuerfreier Verkauf wäre möglich gewesen, wurde aber nicht erkannt

So berechnen Sie Ihre Spekulationssteuer

Die Berechnung folgt einer klaren Formel: Spekulationsgewinn = Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Anschaffungsnebenkosten minus Veräußerungskosten minus AfA-Korrekturen.

Auf diesen Gewinn wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 45 % liegt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und einem Gewinn von 100.000 € ergibt sich eine Steuerlast von rund 42.000 €. Der kostenlose Rechner auf dieser Seite liefert eine erste Orientierung — für eine verbindliche Berechnung empfiehlt sich ein Steuerberater.

Häufige Fehler beim Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Viele Eigentümer unterschätzen die Spekulationssteuer oder machen vermeidbare Fehler bei der Planung:

• Kaufdatum falsch angesetzt: Wer das Datum der Schlüsselübergabe statt des Notartermins verwendet, rechnet die Frist falsch aus.
• EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → nicht nachgewiesen: Für die Eigennutzungsausnahme sollte die tatsächliche Nutzung dokumentiert sein.
• Renovierungskosten vergessen: Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen den Kaufpreis und mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
• Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → ignoriert: Bei Gewinnen unter 600 € entfällt die Steuer vollständig — auch bei Verkäufen innerhalb der Frist.

Wichtige Hinweise zum Abschluss

• § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → gilt für alle privaten Grundstücks- und Immobilienveräußerungen.
• Steuerfrei bedeutet: keine Angabe im Steuerbescheid notwendig, kein Gewinn versteuern.
• Steuerpflichtig bedeutet: Gewinn in der Einkommensteuerklärung (Anlage SOTeil der Einkommensteuererklärung für sonstige Einkünfte – hier werden Veräußerungsgewinne eingetragen.Weiterlesen →) angeben.
• Werbungskosten (Makler, Notar, Finanzierung) können den Gewinn erheblich reduzieren.
• Der kostenlose Rechner auf der Startseite zeigt das genaue Fristende für jede Immobilie.