Eltern-Kind Schenkung Immobilie 2026

Eltern-Kind SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen → Immobilie ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Nach einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → des Schenkers — die Haltezeit wird also weiter mitgezählt. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.

Eltern-Kind Schenkung: Was passiert mit der Spekulationsfrist?

Eine der häufigsten Fragen in der Immobilienplanung: Kann ich meine Immobilie an mein Kind schenken, um die Spekulationsfrist zu umgehen? Die kurze Antwort: Nein – die Frist läuft weiter. Aber es gibt interessante Gestaltungsmöglichkeiten.

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

Schenkung = Fristunterbrechung? Nein!

Das FinanzamtGewinne aus privatem Immobilienverkauf in Anlage SO der Einkommensteuererklärung melden.Weiterlesen → kennt diesen Trick und hat ihn gesetzlich geschlossen. Bei einer Schenkung tritt der Beschenkte in die steuerliche Haltedauer des Schenkers ein (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Das bedeutet: Kaufst du 2018, schenkst du 2022 an dein Kind – das Kind muss die restlichen 6 Jahre der 10-Jahres-Frist noch abwarten (bis 2028).

Was die Schenkung trotzdem bringt

Auch wenn die Spekulationsfrist nicht umgangen wird, hat eine Schenkung unter Lebenden erhebliche Vorteile:

• Schenkungsteuer-Freibetrag: 400.000 € pro Kind, alle 10 Jahre wiederkehrend
• VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen → durch Kind: Niedrigeres Einkommen = niedrigerer Steuersatz
• ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen → vermeiden: Immobilie aus dem Nachlass herauslösen
• Pflichtteilsminimierung: Schenkungen >10 Jahre vor dem Tod werden steuerlich ausgeblendet

Schenkungsteuer-Freibeträge 2024

Die Freibeträge für Schenkungen an Kinder (§ 16 ErbStG):

• Kind: 400.000 € – alle 10 Jahre
• Enkel: 200.000 € – alle 10 Jahre
• Ehepartner: 500.000 € – alle 10 Jahre

Bei einer Immobilie im Wert von 380.000 € entfällt keine Schenkungsteuer, wenn der Freibetrag nicht bereits anderweitig aufgebraucht wurde.

Selbstgenutzte Immobilie: Sonderregel

Eltern, die eine Immobilie an ein Kind schenken, das anschließend selbst darin wohnt, profitieren von einer Ausnahme: Beim Erbfall (nicht Schenkung) bleibt eine selbstgenutzte Wohnimmobilie vollständig steuerfrei – wenn das Kind 10 Jahre darin wohnt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Nießbrauchvorbehalt: Schenken und trotzdem Miete kassieren

Du kannst die Immobilie an dein Kind schenken, aber dir den Nießbrauch vorbehalten – du wohnst weiterhin darin oder kassierst die Miete. Die Schenkung reduziert den Wert für die Schenkungsteuer, weil das Nießbrauchrecht abgezogen wird.

Beispiel: Immobilienwert 400.000 €, Nießbrauchwert 120.000 € → Schenkungswert nur 280.000 € → unter Freibetrag → keine Schenkungsteuer.

Wichtige Punkte für die Steuerplanung

• Spekulationsfrist läuft beim Beschenkten weiter – kein Reset
• 10 Jahre erneutes Schenkungsteuer-Fenster optimal nutzen
• Nießbrauchvorbehalt reduziert Schenkungsteuerwert erheblich
• SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → + Notar für optimale Gestaltung unverzichtbar

Checkliste: Immobilienschenkung an Kinder

• ☑ Wert der Immobilie ermitteln (Verkehrswert, Ertragswert)
• ☑ Schenkungsteuerfreibetrag prüfen (400.000 € pro Kind)
• ☑ Nießbrauchvorbehalt einplanen wenn sinnvoll
• ☑ Spekulationsfrist des Schenkers auf Kind übertragen prüfen
• ☑ Notar und Steuerberater einschalten

Steueroptimierung vor Immobilienverkauf: 5 wirksame Maßnahmen

Weiterführend: kostenlosen Spekulationsfrist-Rechner · Eigennutzungsregel

Was beim steuerpflichtigen Verkauf abgezogen werden kann

Wer vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen muss oder will, hat legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu minimieren. Diese Abzüge sind bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns wichtig:

• KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →: NotarkostenNotargebühren beim Kauf sind Kaufnebenkosten und erhöhen die steuerliche Anschaffungskostenbasis.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →, MaklerprovisionKäufer-Maklerprovision ist Kaufnebenkosten → erhöht Anschaffungskosten → senkt Gewinn.Weiterlesen → beim Kauf — reduzieren den Gewinn direkt
• Renovierungskosten: Alle belegten Handwerkerrechnungen seit dem Kauf (mit Ausnahme anschaffungsnaher Herstellungsaufwand in Jahr 1–3)
• Verkaufsnebenkosten: Makler beim Verkauf (bis 3,57 %), Notarkosten beim Verkauf, Inserate
• Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Kreditkündigung — als Veräußerungskosten absetzbar

Checkliste vor dem Immobilienverkauf

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie diese Punkte abgearbeitet haben:

• KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → bereithalten: Das genaue Notardatum bestimmt den Fristbeginn.
• Nutzungsart klären: EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → oder Vermietung? Das entscheidet über die Fristlänge.
• Alle Nebenkosten dokumentieren: Notar, Makler, GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, Renovierung reduzieren den Gewinn.
• Verkaufsdatum strategisch wählen: Ein späterer Verkauf kann die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → komplett vermeiden.
• Steuerberater bei hohem Gewinn einbeziehen: Bei Gewinnen über 50.000 € rechnet sich professionelle Beratung.

Nutzen Sie den kostenlosen Spekulationsfrist-Rechner auf der Startseite, um Ihr persönliches Fristende sekundengenau zu berechnen. Geben Sie einfach Kaufdatum, Nutzungsart und geplantes Verkaufsdatum ein — der Rechner zeigt Ihnen sofort, ob der Verkauf steuerfrei möglich ist oder welche Steuer anfallen würde. So können Sie den optimalen Verkaufszeitpunkt konkret planen und teure Fehler vermeiden.

Alle Angaben auf dieser Seite basieren auf § 23 EStG in der aktuellen Fassung. Bei individuellen steuerlichen Fragen empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht, da persönliche Umstände — wie Teilvermietung, Schenkung oder Erbschaft — die Steuerberechnung erheblich beeinflussen können.