2019 Immobilie gekauft: Ab 2029 steuerfrei verkaufen können ist ein zentrales Thema für Immobilieneigentümer. Die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags — nicht mit der Grundbucheintragung oder dem Einzugsdatum. Alle wichtigen Fakten, Fristen und Tipps dazu im Überblick.
2019 Immobilie gekauft: Ab 2029 steuerfrei verkaufen können
Sie haben eine Immobilie im Jahr 2019 gekauft? Dann gelten für Sie klare steuerliche Fristen nach § 23 EStG. Dieser Ratgeber erklärt genau, wann Ihr Verkauf steuerfrei ist – und was Sie vorher beachten müssen.
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Die wichtigsten Fristen auf einen Blick
| Nutzungsart | Frist | Steuerfrei ab |
|---|---|---|
| Vermietete Immobilie | 10 Jahre | 2029 |
| Eigengenutzt (3 Kalenderjahre) | Verkaufs- + 2 Vorjahre | Ab 2022 möglich |
So berechnen Sie Ihre Spekulationsfrist für 2019
Der Fristbeginn ist der Tag des notariellen Kaufvertrags – nicht das Übergabedatum, nicht der Grundbucheintrag. Bei Kauf am 15. März 2019 beginnt die 10-Jahres-Frist am 15. März 2019 und endet am 15. März 2029.
Achtung bei der Eigennutzungsregel: Sie müssen die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden unmittelbar vorangehenden Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Das sind drei vollständige Kalenderjahre – nicht zwingend 36 Monate am Stück.
Rechenbeispiel für einen Kauf in 2019
Angenommen, Sie kauften Ihre Wohnung am 1. Juli 2019 für 280.000 € und vermieten sie seitdem. Der Wert ist heute auf 380.000 € gestiegen.
- Gewinn: 380.000 € – 280.000 € – KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → (ca. 25.000 €) = ca. 75.000 € VeräußerungsgewinnVerkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn.Weiterlesen →
- Steuer bis 2028: Bei persönlichem Steuersatz 35 % = ca. 26.250 € SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →
- Ab 2029: 0 € Steuer – der gesamte Gewinn ist steuerfrei
Besonderheiten und häufige Fragen
Was zählt als EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen →? Sie oder Ihre Familie (Kinder, Ehepartner) bewohnen die Immobilie. Auch vorübergehende Leerstandsphasen zwischen zwei Eigennutzungszeiträumen können unschädlich sein.
ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen → während der Frist: Haben Sie die Immobilie geerbt, übernehmen Sie das Kaufdatum des Erblassers. Wenn der Erblasser das Objekt 2005 kaufte und Sie es 2019 erben, läuft die 10-Jahres-Frist bereits seit 2005!
AfA-Rückrechnung: Wenn Sie die Immobilie vermietet und AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → (AbschreibungSteuerliche AfA: jährlich 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau). Beeinflusst Anschaffungskosten beim Verkauf.Weiterlesen →) steuerlich geltend gemacht haben, reduziert diese die AnschaffungskostenKaufpreis + Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) = steuerliche Basis.Weiterlesen → im Verkaufsfall – das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Lassen Sie das unbedingt von einem SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → prüfen.
Strategie: So optimieren Sie Ihren Verkaufszeitpunkt
- Fristende genau ermitteln: Kaufdatum + 10 Jahre. Selbst einen Tag früher kann teuer werden.
- Eigennutzungsregel prüfen: Könnten Sie die letzten 2-3 Jahre selbst einziehen, um früher steuerfrei zu verkaufen?
- Steuerberater konsultieren: Bei Gewinnen über 30.000 € lohnt professionelle Beratung immer.
- Verkaufsnebenkosten einrechnen: Makler, Inserate, kleinere Renovierungen mindern den Gewinn – quittiert aufbewahren!
Checkliste für Ihren Immobilienverkauf (2019 Kauf)
- ☑ Kaufvertragsdatum überprüft: ________ (Tag des Notartermins)
- ☑ 10-Jahres-Fristende berechnet: 2029 (VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen →)
- ☑ Eigennutzungsregel geprüft: Bin ich 3 Kalenderjahre selbst eingezogen?
- ☑ Kaufnebenkosten dokumentiert (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →)
- ☑ AfA-Nutzung überprüft (erhöht steuerpflichtigen Gewinn!)
- ☑ Steuerberater einbezogen bei Gewinn über 30.000 €
Wichtige Hinweise zum Abschluss
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →- § 23 EStG gilt für alle privaten Grundstücks- und Immobilienveräußerungen.
- Steuerfrei bedeutet: keine Angabe im Steuerbescheid notwendig, kein Gewinn versteuern.
- Steuerpflichtig bedeutet: Gewinn in der Einkommensteuerklärung (Anlage SOTeil der Einkommensteuererklärung für sonstige Einkünfte – hier werden Veräußerungsgewinne eingetragen.Weiterlesen →) angeben.
- WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → (Makler, Notar, Finanzierung) können den Gewinn erheblich reduzieren.
- Der kostenlose Rechner auf der Startseite zeigt das genaue Fristende für jede Immobilie.
Checkliste vor dem Immobilienverkauf
Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie diese Punkte abgearbeitet haben:
- KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → bereithalten: Das genaue Notardatum bestimmt den Fristbeginn.
- Nutzungsart klären: Eigennutzung oder Vermietung? Das entscheidet über die Fristlänge.
- Alle Nebenkosten dokumentieren: Notar, Makler, GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, Renovierung reduzieren den Gewinn.
- Verkaufsdatum strategisch wählen: Ein späterer Verkauf kann die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → komplett vermeiden.
- Steuerberater bei hohem Gewinn einbeziehen: Bei Gewinnen über 50.000 € rechnet sich professionelle Beratung.
