Ob EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen →, VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen → oder ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen → — die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → trifft fast jeden Immobilienverkäufer. Hier finden Sie alle Informationen zu 2019 Immobilie gekauft: rechtssicher erklärt auf Basis von § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen →, mit konkreten Beispielen und Tipps.
2019 Immobilie gekauft: Ab 2029 steuerfrei verkaufen können
Sie haben eine Immobilie im Jahr 2019 gekauft? Dann gelten für Sie klare steuerliche Fristen nach § 23 EStG. Dieser Ratgeber erklärt genau, wann Ihr Verkauf steuerfrei ist – und was Sie vorher beachten müssen.
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Die wichtigsten Fristen auf einen Blick
| Nutzungsart | Frist | Steuerfrei ab |
|---|---|---|
| Vermietete Immobilie | 10 Jahre | 2029 |
| Eigengenutzt (3 Kalenderjahre) | Verkaufs- + 2 Vorjahre | Ab 2022 möglich |
So berechnen Sie Ihre Spekulationsfrist für 2019
Der Fristbeginn ist der Tag des notariellen Kaufvertrags – nicht das Übergabedatum, nicht der Grundbucheintrag. Bei Kauf am 15. März 2019 beginnt die 10-Jahres-Frist am 15. März 2019 und endet am 15. März 2029.
Achtung bei der Eigennutzungsregel: Sie müssen die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden unmittelbar vorangehenden Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Das sind drei vollständige Kalenderjahre – nicht zwingend 36 Monate am Stück.
Rechenbeispiel für einen Kauf in 2019
Angenommen, Sie kauften Ihre Wohnung am 1. Juli 2019 für 280.000 € und vermieten sie seitdem. Der Wert ist heute auf 380.000 € gestiegen.
- Gewinn: 380.000 € – 280.000 € – KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → (ca. 25.000 €) = ca. 75.000 € VeräußerungsgewinnVerkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn.Weiterlesen →
- Steuer bis 2028: Bei persönlichem Steuersatz 35 % = ca. 26.250 € SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →
- Ab 2029: 0 € Steuer – der gesamte Gewinn ist steuerfrei
Besonderheiten und häufige Fragen
Was zählt als Eigennutzung? Sie oder Ihre Familie (Kinder, Ehepartner) bewohnen die Immobilie. Auch vorübergehende Leerstandsphasen zwischen zwei Eigennutzungszeiträumen können unschädlich sein.
Erbschaft während der Frist: Haben Sie die Immobilie geerbt, übernehmen Sie das Kaufdatum des Erblassers. Wenn der Erblasser das Objekt 2005 kaufte und Sie es 2019 erben, läuft die 10-Jahres-Frist bereits seit 2005!
AfA-Rückrechnung: Wenn Sie die Immobilie vermietet und AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → (AbschreibungSteuerliche AfA: jährlich 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau). Beeinflusst Anschaffungskosten beim Verkauf.Weiterlesen →) steuerlich geltend gemacht haben, reduziert diese die AnschaffungskostenKaufpreis + Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) = steuerliche Basis.Weiterlesen → im Verkaufsfall – das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Lassen Sie das unbedingt von einem SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → prüfen.
Strategie: So optimieren Sie Ihren Verkaufszeitpunkt
- Fristende genau ermitteln: Kaufdatum + 10 Jahre. Selbst einen Tag früher kann teuer werden.
- Eigennutzungsregel prüfen: Könnten Sie die letzten 2-3 Jahre selbst einziehen, um früher steuerfrei zu verkaufen?
- Steuerberater konsultieren: Bei Gewinnen über 30.000 € lohnt professionelle Beratung immer.
- Verkaufsnebenkosten einrechnen: Makler, Inserate, kleinere Renovierungen mindern den Gewinn – quittiert aufbewahren!
Checkliste für Ihren Immobilienverkauf (2019 Kauf)
- ☑ Kaufvertragsdatum überprüft: ________ (Tag des Notartermins)
- ☑ 10-Jahres-Fristende berechnet: 2029 (Vermietung)
- ☑ Eigennutzungsregel geprüft: Bin ich 3 Kalenderjahre selbst eingezogen?
- ☑ Kaufnebenkosten dokumentiert (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen →)
- ☑ AfA-Nutzung überprüft (erhöht steuerpflichtigen Gewinn!)
- ☑ Steuerberater einbezogen bei Gewinn über 30.000 €
Häufige Fehler beim Umgang mit der Spekulationsfrist
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Viele Immobilieneigentümer machen beim Thema Spekulationsfrist vermeidbare Fehler, die Tausende Euro kosten können. Die häufigsten Irrtümer im Überblick:
Fehler 1: Falsches Datum als Fristbeginn
Die Spekulationsfrist beginnt am Tag des notariellen Kaufvertrags — nicht am Tag der Schlüsselübergabe, des Einzugs oder der Grundbucheintragung. Wer das falsche Datum ansetzt, kann eine bereits laufende Frist fälschlicherweise als "abgelaufen" einschätzen.
Fehler 2: Notartermin zu früh
Ein häufiger und teurer Fehler: Der Verkaufsnotar-Termin wird 2–4 Wochen vor dem tatsächlichen Fristablauf vereinbart. Das reicht nicht — der Verkaufsvertrag muss nach dem Fristablauf beurkundet werden, nicht nur bezahlt oder übergeben.
- KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen →: 15. Mai 2015 → Fristablauf: 16. Mai 2025
- Notartermin Verkauf: 10. Mai 2025 → STEUERPFLICHTIG (5 Tage zu früh!)
- Steuerschaden: bis zu 50.000+ € je nach Gewinn
- Richtig: Notartermin frühestens 16. Mai 2025 (Tag nach Fristablauf)
Nutzen Sie unseren kostenlosen Fristrechner und bestätigen Sie das Datum mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.
Wichtige Hinweise zum Abschluss
- § 23 EStG gilt für alle privaten Grundstücks- und Immobilienveräußerungen.
- Steuerfrei bedeutet: keine Angabe im Steuerbescheid notwendig, kein Gewinn versteuern.
- Steuerpflichtig bedeutet: Gewinn in der Einkommensteuerklärung (Anlage SOTeil der Einkommensteuererklärung für sonstige Einkünfte – hier werden Veräußerungsgewinne eingetragen.Weiterlesen →) angeben.
- WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → (Makler, Notar, Finanzierung) können den Gewinn erheblich reduzieren.
- Der kostenlose Rechner auf der Startseite zeigt das genaue Fristende für jede Immobilie.
Checkliste vor dem Immobilienverkauf
Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie diese Punkte abgearbeitet haben:
- Kaufvertrag bereithalten: Das genaue Notardatum bestimmt den Fristbeginn.
- Nutzungsart klären: Eigennutzung oder Vermietung? Das entscheidet über die Fristlänge.
- Alle Nebenkosten dokumentieren: Notar, Makler, GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, Renovierung reduzieren den Gewinn.
- Verkaufsdatum strategisch wählen: Ein späterer Verkauf kann die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → komplett vermeiden.
- Steuerberater bei hohem Gewinn einbeziehen: Bei Gewinnen über 50.000 € rechnet sich professionelle Beratung.
