Sie haben eine Immobilie im Jahr 1990 gekauft? Dann gelten für Sie klare steuerliche Fristen nach § 23 EStG. Dieser Ratgeber erklärt genau, wann Ihr Verkauf steuerfrei ist – und was Sie vorher beachten müssen.
Die wichtigsten Fristen auf einen Blick
Nutzungsart
Frist
Steuerfrei ab
Vermietete Immobilie
10 Jahre
2000
Eigengenutzt (3 Kalenderjahre)
Verkaufs- + 2 Vorjahre
Ab 1993 möglich
So berechnen Sie Ihre Spekulationsfrist für 1990
Der Fristbeginn ist der Tag des notariellen Kaufvertrags – nicht das Übergabedatum, nicht der Grundbucheintrag. Bei Kauf am 15. März 1990 beginnt die 10-Jahres-Frist am 15. März 1990 und endet am 15. März 2000.
Achtung bei der Eigennutzungsregel: Sie müssen die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden unmittelbar vorangehenden Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Das sind drei vollständige Kalenderjahre – nicht zwingend 36 Monate am Stück.
Rechenbeispiel für einen Kauf in 1990
Angenommen, Sie kauften Ihre Wohnung am 1. Juli 1990 für 280.000 € und vermieten sie seitdem. Der Wert ist heute auf 380.000 € gestiegen.
Nutzen Sie den kostenlosen Fristrechner, um Ihr genaues steuerfreies Datum zu bestätigen. Für eine individuelle Verkauf-vs.-Halten-Analyse empfehlen wir einen unabhängigen Finanzberater oder Steuerberater.
Fazit: Immobilien aus 1990 jetzt verkaufen?
Wer seine Immobilie in 1990 als Kapitalanlage kaufte, sollte das genaue Fristende prüfen.
Die 10-Jahres-Frist endet exakt 10 Jahre nach dem Notartermin — nicht nach dem Jahreswechsel.
Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer komplett.
Verlässt man die Frist, wird der gesamte Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Den Rechner oben nutzen, um das genaue steuerfreie Verkaufsdatum für Ihren 1990-Kauf zu berechnen.
Checkliste vor dem Immobilienverkauf
Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie diese Punkte abgearbeitet haben:
Kaufvertrag bereithalten: Das genaue Notardatum bestimmt den Fristbeginn.
Nutzungsart klären: Eigennutzung oder Vermietung? Das entscheidet über die Fristlänge.
Wann ist ein Immobilienverkauf in Deutschland steuerfrei?
Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn (1) die 10-Jahres-Spekulationsfrist seit dem Kaufdatum abgelaufen ist (bei vermieteten Immobilien) oder (2) die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde (Eigennutzungsregel nach § 23 EStG).
Wie wird die Spekulationsfrist genau berechnet?
Startpunkt ist der Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Die 10-Jahres-Frist endet genau 10 Jahre später. Wichtig: Es gilt nicht das Datum der Schlüsselübergabe oder der Grundbucheintragung, sondern der Beurkundungstag beim Notar.
Kann ich die Spekulationssteuer legal umgehen?
Legal reduzieren oder vermeiden können Sie die Steuer durch: (1) Warten bis zum Fristablauf, (2) Selbstbezug im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren (Eigennutzungsregel), (3) Abzug aller Kaufnebenkosten, Renovierungskosten und Werbungskosten vom Gewinn. Verbotene Gestaltungen (z.B. Scheinnutzung) sind Steuerhinterziehung.
Gilt die Spekulationsfrist auch, wenn die Immobilie in 1990 geerbt wurde?
Ja. Bei Erbschaft übernehmen Sie als Erbe das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers — nicht das Datum des Erbfalls. Wenn der Erblasser die Immobilie in 1990 erworben hat und Sie nach dem Tod verkaufen möchten, beginnt die 10-Jahres-Frist im Jahr 1990.
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