Wer eine Immobilie verkaufen möchte, stößt unweigerlich auf § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → — die gesetzliche Grundlage der Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen →. In diesem Beitrag erfahren Sie alles zu Spekulationsfrist beim MehrfamilienhausJe Wohneinheit gelten die normalen Spekulationsfristen separat.Weiterlesen →: wann die Frist abläuft, welche Ausnahmen gelten und was Sie steuerlich beachten müssen.
Spekulationsfrist beim Mehrfamilienhaus
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist eine Immobilie mit mindestens drei Wohneinheiten, die in der Regel vermietet werden. Für die Spekulationsfrist gilt: Da die meisten MFH ausschließlich vermietet sind, greift die 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG in der Regel vollständig.
Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt
Die 3-Jahres-Ausnahme für EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → gilt beim MFH nur anteilig — und zwar für den selbst bewohnten Teil.
Eigennutzung bei einem MFH: Was gilt?
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Wohnen Sie selbst in einer von z.B. vier Wohnungen Ihres MFH und vermieten die anderen drei, müssen Sie beim Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren differenzieren:
- Die eigene Wohnung (25% des Gebäudes): steuerfrei nach 3 Jahren Eigennutzung
- Die vermieteten Wohnungen (75%): steuerpflichtig bis 10 Jahre nach Kauf
Die Aufteilung erfolgt nach Wohnflächen-Verhältnis, nicht nach Anzahl der Einheiten.
Rechenbeispiel MFH-Verkauf
Kaufpreis: 600.000 € (2018), Verkauf: 900.000 € (2024, nach 6 Jahren). Gewinn: 300.000 €.
Sie haben 1 von 4 gleichgroßen Wohnungen selbst bewohnt (25%).
- 25% × 300.000 € = 75.000 € — steuerfrei (Eigennutzungsregel)
- 75% × 300.000 € = 225.000 € — steuerpflichtig (VermietungFremdnutzung der Immobilie. 10-Jahres-Frist ab Kaufvertrag für steuerfreien Verkauf.Weiterlesen →, noch keine 10 Jahre)
- Steuer auf 225.000 € bei 45% Steuersatz: ca. 101.250 €
Besonderheit: MFH und gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Das gilt auch für MFH — und hat massive steuerliche Konsequenzen:
- Gewinne unterliegen Gewerbesteuer zusätzlich zur Einkommensteuer
- Die 10-Jahres-Spekulationsfrist entfällt — alle Gewinne sind steuerpflichtig
- Verluste sind dagegen unbeschränkt mit gewerblichen Einkünften verrechenbar
Die 3-Objekt-Grenze ist eine der wichtigsten Steuerfallen beim Immobilieninvestment.
AfA-Rückfluss beim MFH-Verkauf
Wenn Sie ein vermietetes MFH jahrelang abgeschrieben haben (AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → 2% pro Jahr) und es dann steuerpflichtig verkaufen, erhöht die Summe der Abschreibungen den steuerlichen Gewinn. Das nennt sich AfA-Rückfluss oder Abschreibungsrücknahme.
Beispiel: 10 Jahre × 2% × 400.000 € Gebäudeanteil = 80.000 € wurden abgeschrieben. Beim Verkauf sind diese 80.000 € im Gewinn enthalten — und steuerpflichtig.
Tipps für MFH-Investoren
- 10-Jahres-Frist von Anfang an einplanen — MFH ist kein kurzfristiges Investment
- Beim Kauf genau dokumentieren: Kaufpreis, NotarkostenNotargebühren beim Kauf sind Kaufnebenkosten und erhöhen die steuerliche Anschaffungskostenbasis.Weiterlesen →, Renovierungen (senken späteren Gewinn)
- Bei Aufteilung in Eigentumswohnungen: jede Einheit hat eigene Spekulationsfrist
- 3-Objekt-Grenze: Nicht mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren kaufen und wieder verkaufen
Checkliste vor dem Immobilienverkauf
Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie diese Punkte abgearbeitet haben:
- KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → bereithalten: Das genaue Notardatum bestimmt den Fristbeginn.
- Nutzungsart klären: Eigennutzung oder Vermietung? Das entscheidet über die Fristlänge.
- Alle Nebenkosten dokumentieren: Notar, Makler, GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, Renovierung reduzieren den Gewinn.
- Verkaufsdatum strategisch wählen: Ein späterer Verkauf kann die SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → komplett vermeiden.
- SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → bei hohem Gewinn einbeziehen: Bei Gewinnen über 50.000 € rechnet sich professionelle Beratung.
