Wer eine Immobilie verkaufen möchte, stößt unweigerlich auf § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → — die gesetzliche Grundlage der Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen →. In diesem Beitrag erfahren Sie alles zu Spekulationsfrist MehrfamilienhausJe Wohneinheit gelten die normalen Spekulationsfristen separat.Weiterlesen →: wann die Frist abläuft, welche Ausnahmen gelten und was Sie steuerlich beachten müssen.

Spekulationsfrist Mehrfamilienhaus: 10 Jahre HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen → richtig berechnen

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Steuerfreier Immobilienverkauf nach § 23 EStG – Regeln und Praxis.

Vermietete Immobilien unterliegen nach § 23 EStG einer 10-Jahres-Spekulationsfrist. Wer innerhalb dieser Frist verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss diesen versteuern. Dieser Ratgeber erklärt alle relevanten Regeln für Vermieter.

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10-Jahres-Frist für Vermieter: Die Basics

Der Fristbeginn ist der Tag des notariellen Kaufvertrags. Die Frist endet genau 10 Jahre später. Ein Tag zu früh verkauft – und der gesamte Gewinn ist steuerpflichtig.

Rechenbeispiel: Kauf am 12. April 2016 → Fristende am 12. April 2026. Frühestmöglicher steuerfreier Verkauf: 13. April 2026.

Was ist steuerpflichtig?

SituationSteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen →?
Verkauf innerhalb 10 Jahre mit GewinnJa
Verkauf nach 10 JahrenNein – steuerfrei
Verlust beim VerkaufVerlustverrechnungVerluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können mit Gewinnen gleicher Art verrechnet werden.Weiterlesen → möglich
Gewinn unter 600 € Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen →Nein – unter Freigrenze

SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → berechnen als Vermieter

Formel: Verkaufspreis − (Kaufpreis + KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → − geleistete AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen →) − Verkaufsnebenkosten = VeräußerungsgewinnVerkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn.Weiterlesen →

Dieser Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – bei hohen Einkommen bis zu 45 %. Bei einem Gewinn von 100.000 € und Steuersatz 40 % = 40.000 € Steuer.

Strategien für Vermieter: Steuer sparen oder vermeiden

  1. Frist abwarten: Die einfachste Strategie. 10 Jahre halten = keine Steuer.
  2. Selbst einziehen: 3 Kalenderjahre EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → vor dem Verkauf → steuerfrei.
  3. Renovierungen als WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →: Verkaufsvorbereitungen (Schönheitsreparaturen, Maklerkosten) mindern den Gewinn.
  4. Verkauf nach Jahreswechsel: Im Januar statt Dezember verkaufen – der neue Steuersatz im neuen Jahr kann günstiger sein.
  5. Verlustverrechnung: Haben Sie andere Immobilien mit Verlust verkauft, können diese Verluste verrechnet werden.

Sonderfall: Zwischenzeitliche Eigennutzung

Haben Sie die Immobilie erst vermietet, dann selbst bewohnt und planen jetzt den Verkauf? Wenn die Eigennutzungsregel (3 Kalenderjahre) erfüllt ist, entfällt die Steuer – auch wenn die 10 Jahre noch nicht abgelaufen sind.

Was Vermieter auf keinen Fall tun sollten

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Steuerfreier Immobilienverkauf nach § 23 EStG – Regeln und Praxis.

Die 10-Jahres-Frist im Detail: Was genau zählt?

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Die Spekulationsfrist beginnt am Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und endet genau 10 Jahre später. Klingt einfach – doch in der Praxis gibt es zahlreiche Fallstricke.

Was zählt als Kaufdatum?

  • Ja: Tag der notariellen Beurkundung
  • Nein: Übergabedatum (Schlüsselübergabe)
  • Nein: Datum der Grundbucheintragung
  • Nein: Datum der Kaufpreiszahlung

Praxisbeispiel: Wann genau endet die Frist?

Sonderfälle: Wann beginnt die Frist neu?

Tipp: Frist im Kalender vormerken

Notieren Sie das genaue Kaufdatum und "10 Jahre + 1 Tag" als Kalenderereignis. Viele Eigentümer verpassen die Frist, weil sie einen Notartermin 2–3 Wochen zu früh ansetzen. Nutzen Sie unseren kostenlosen Fristrechner, um das exakte Datum zu berechnen.