Spekulationsfrist: Gebaut, gekauft oder geerbt — was gilt wann?
Steuerfreier Immobilienverkauf nach § 23 EStG – Regeln und Praxis.
Eine geerbte Immobilie stellt Erben vor besondere steuerliche Herausforderungen. Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG gilt auch bei Erbschaften – aber mit einer entscheidenden Besonderheit: Die Frist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers weiter, nicht ab dem Datum des Erbfalls.
Beispiel: Ihr Vater kaufte ein Haus 2010. Er stirbt 2023. Sie erben das Haus. Die 10-Jahres-Frist läuft bereits seit 2010 – das heißt: Sie können das Haus bereits ab 2020 steuerfrei verkaufen! (Falls Ihr Vater es vermietet hat und die Frist schon abgelaufen ist.)
Umgekehrt gilt: Hat der Erblasser erst kurz vor seinem Tod gekauft, müssen Sie als Erbe die restliche Frist noch "absitzen".
Als Erbe können Sie auch selbst in das geerbte Haus einziehen und dadurch die Eigennutzungsregel für sich aktivieren. Voraussetzung: Sie nutzen die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangehenden Kalenderjahren selbst. Dann fällt keine Spekulationssteuer an – unabhängig davon, wann der Erblasser das Objekt erworben hat.
Praxistipp: Planen Sie den Verkauf einer geerbten Immobilie nicht überstürzt. Zwei Jahre im geerbten Haus zu wohnen kann zehntausende Euro Steuer sparen.
Eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft – also die Übertragung der Immobilie auf einen der Erben – kann selbst steuerpflichtig sein, wenn sie nicht zum gemeinen Wert erfolgt. Hier ist steuerliche Beratung unbedingt empfehlenswert.
☑ Erbengemeinschaft: Alle Erben informiert und einig?
Häufige Fragen zu diesem Thema
Wie lange muss ich eine vermietete Immobilie halten? Genau 10 Jahre ab dem Tag des notariellen Kaufvertrags. Erst dann ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei.
Was gilt bei Eigennutzung? Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangehenden Kalenderjahren selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer – auch vor Ablauf der 10 Jahre.
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, hat auch bei steuerpflichtigem Verkauf legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. Diese 5 Maßnahmen sind am wirksamsten:
Renovierungsbelege sammeln: Alle Handwerkerrechnungen seit Kaufdatum sichern und summieren — reduzieren den Gewinn direkt
Verkaufsjahr optimieren: In einem Jahr mit niedrigem sonstigen Einkommen (Elternzeit, Teilzeit, Frühpension) ist der Grenzsteuersatz geringer
Verluste verrechnen: Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr können gegengerechnet werden
Einbauküche separat verkaufen: Bewegliche Gegenstände gehören nicht zur Immobilie — wenn separat ausgewiesen, werden sie nicht als Veräußerungsgewinn gewertet
Beispiel: Steueroptimiertes Verkaufs-Paket
Verkaufserlös: 380.000 €
Kaufpreis original: 230.000 €
Kaufnebenkosten: 18.500 €
Renovierungskosten: 22.000 €
Makler + Notar beim Verkauf: 14.200 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 95.300 € (statt 150.000 € ohne Abzüge)
Gilt die Spekulationsfrist für ein selbst gebautes Haus?
Ja, aber der Beginn der Frist ist anders: Bei selbst errichtetem Wohneigentum beginnt die 10-Jahresfrist laut Finanzamt mit dem Bezug der Immobilie. Wenn Sie innerhalb von 10 Jahren nach Bezug verkaufen, fällt ggf. Spekulationssteuer an. Bei Eigennutzung gilt auch hier die 3-Jahres-Eigennutzungsregel.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Nur wenn die Spekulationsfrist des Erblassers noch nicht abgelaufen war. Als Erbe treten Sie in die steuerliche Stellung des Erblassers ein und übernehmen dessen Anschaffungsdatum. War die Frist bereits abgelaufen, ist der Verkauf steuerfrei. Eigennutzung durch den Erben kann ebenfalls zur Steuerfreiheit führen.
Was gilt für ein Haus, das ich von meinen Eltern geschenkt bekommen habe?
Bei Schenkung beginnt die Spekulationsfrist ebenfalls nicht neu. Das Finanzamt wendet den Grundsatz der unentgeltlichen Rechtsnachfolge an: Sie übernehmen das ursprüngliche Anschaffungsdatum Ihrer Eltern. War die Frist zum Zeitpunkt der Schenkung noch nicht abgelaufen, läuft sie für Sie weiter.
Wie lange muss ich ein geerbtes Haus selbst nutzen, um steuerfrei zu verkaufen?
Die 3-Jahres-Eigennutzungsregel gilt auch für Erben: Wenn Sie das geerbte Haus im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei – auch wenn die 10-Jahresfrist des Erblassers noch nicht abgelaufen war.
Gilt die Freigrenze von 600 Euro pro Person oder pro Haushalt?
Die Freigrenze von 600 Euro gilt pro Person und pro Steuerjahr. Bei Eheleuten mit gemeinsamer Veranlagung kann jeder Ehepartner die Freigrenze separat nutzen, wenn beide Miteigentümer der Immobilie sind und Gewinne entsprechend aufgeteilt werden.
Kann die Spekulationssteuer mit Werbungskosten oder Renovierungskosten reduziert werden?
Ja. Der steuerpflichtige Gewinn nach § 23 EStG ergibt sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten. Von diesem Betrag können Werbungskosten abgezogen werden — dazu zählen Maklergebühren beim Kauf und Verkauf, Notarkosten, Grundbuchkosten sowie nachgewiesene Renovierungs- und Sanierungskosten, sofern sie nicht bereits als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend gemacht wurden.
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