Die SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → berechnen Sie in drei Schritten: Zuerst den Gewinn ermitteln (Verkaufserlös minus Kaufpreis minus alle Kosten), dann den persönlichen SteuersatzSpekulationsgewinn wird mit persönlichem Einkommensteuersatz (bis 45 %) besteuert.Weiterlesen → bestimmen, dann multiplizieren. Klingt simpel — aber die korrekte Ermittlung aller abzugsfähigen Kosten kann die Steuerlast erheblich senken.
Die Formel
Spekulationssteuer = (Verkaufserlös − AnschaffungskostenKaufpreis + Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) = steuerliche Basis.Weiterlesen → − WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen →) × Einkommensteuersatz
Vollständiges Rechenbeispiel
Ihre persönliche Spekulationsfrist berechnen:
Jetzt kostenlos berechnen →Ausgangssituation: Kauf 2020 für 280.000 Euro, Verkauf 2024 für 420.000 Euro.
- Verkaufserlös: 420.000 €
- Kaufpreis 2020: −280.000 €
- Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen → 2020 (6,5 %): −18.200 €
- Notar + GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen → 2020: −5.600 €
- MaklerprovisionKäufer-Maklerprovision ist Kaufnebenkosten → erhöht Anschaffungskosten → senkt Gewinn.Weiterlesen → 2020: −8.400 €
- Renovierungskosten 2021–2023: −12.000 €
- Maklerprovision 2024: −13.440 €
- NotarkostenNotargebühren beim Kauf sind Kaufnebenkosten und erhöhen die steuerliche Anschaffungskostenbasis.Weiterlesen → 2024: −2.800 €
- Steuerpflichtiger Gewinn: 79.560 €
Bei einem Einkommensteuersatz von 42 % ergibt sich eine Steuerschuld von ca. 33.415 Euro — nicht 58.800 Euro wie man ohne Werbungskosten hätte. Die Abzüge sparen hier fast 25.000 Euro Steuern.
Schritt 1: Anschaffungskosten korrekt erfassen
Neben dem Kaufpreis gehören dazu: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklerprovision beim Kauf, Bereitstellungszinsen, Fahrtkosten zum Notar.
Schritt 2: Werbungskosten maximieren
Abzugsfähig sind alle Kosten die durch den Besitz und Verkauf entstanden sind: Renovierungen, Reparaturen mit WertsteigerungSteigerung des Immobilienwerts zwischen Kauf und Verkauf – bildet die Basis der Spekulationssteuer.Weiterlesen →, Maklerprovision beim Verkauf, Rechts- und Beratungskosten, Inserate.
Schritt 3: Steuersatz bestimmen
Ihr Einkommensteuersatz hängt vom Gesamteinkommen im Verkaufsjahr ab. Planen Sie den Verkauf in einem Jahr mit niedrigem Einkommen (z.B. nach Renteneintritt), lässt sich die Steuerlast reduzieren.
Kostenloser Rechner: Spekulationssteuer-Rechner mit mehr Beispielen.
