Bei geerbten Immobilien treffen zwei Bewertungssysteme aufeinander, die in der Praxis regelmäßig verwechselt werden: die erbschaftsteuerliche Bewertung nach dem Bewertungsgesetz — in der der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle spielt — und die Gewinnermittlung nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen → für die Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen →. Wer beide Systeme vermischt, kalkuliert beim späteren Verkauf mit einer falschen Bemessungsgrundlage. Dieser Beitrag ordnet ein, wo der BodenrichtwertAmtlicher Richtwert für Grundstücke. Basis für Immobilienbewertung und Steuerberechnung.Weiterlesen → tatsächlich greift und wo nicht.
Zwei getrennte Wertsysteme: Erbschaftsteuerwert und AnschaffungskostenKaufpreis + Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) = steuerliche Basis.Weiterlesen → nach § 23 EStG
Stirbt der Erblasser, ermittelt das FinanzamtGewinne aus privatem Immobilienverkauf in Anlage SO der Einkommensteuererklärung melden.Weiterlesen → für die Erbschaftsteuer einen eigenständigen Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. BewG. Bei bebauten Grundstücken kommt dabei meist das vereinfachte Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz — in beiden Verfahren fließt der amtliche Bodenrichtwert als Baustein für den Bodenwertanteil ein. Dieser Wert entscheidet, wie viel Erbschaftsteuer anfällt.
Für die Spekulationsfrist nach § 23 EStG ist dieser erbschaftsteuerliche Wert jedoch irrelevant. Bei unentgeltlichem Erwerb — und ein Erbfall ist unentgeltlich — gilt gemäß § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger als maßgeblich. Der Erbe übernimmt also nicht nur die Frist des Erblassers, sondern auch dessen ursprüngliche Anschaffungskosten als Rechengrundlage für einen späteren VeräußerungsgewinnVerkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn.Weiterlesen →.
Warum das Finanzamt zwei unterschiedliche Werte ansetzt
Die Erbschaftsteuer besteuert den Vermögenszuwachs beim Erben zum Zeitpunkt des Erbfalls — deshalb braucht sie einen aktuellen Stichtagswert, für den der Bodenrichtwert als typisierende Hilfsgröße dient. Die SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen → nach § 23 EStG besteuert dagegen die WertsteigerungSteigerung des Immobilienwerts zwischen Kauf und Verkauf – bildet die Basis der Spekulationssteuer.Weiterlesen → seit der ursprünglichen Anschaffung durch den Erblasser. Beide Steuern verfolgen unterschiedliche Bemessungslogiken und laufen unabhängig nebeneinander — eine Zahlung der einen ersetzt oder mindert die andere grundsätzlich nicht automatisch.
Praxisfolge: Kein Step-up trotz hoher Erbschaftsteuerbewertung
Ein verbreiteter Irrtum: Wurde die Immobilie beim Erbfall mit einem hohen Grundbesitzwert (gestützt auf einen gestiegenen Bodenrichtwert) angesetzt und entsprechend Erbschaftsteuer gezahlt, gehen viele Erben davon aus, dieser hohe Wert werde automatisch zur neuen Anschaffungskostenbasis für § 23 EStG. Das ist falsch. Es findet kein "Step-up" statt — die historischen Anschaffungskosten des Erblassers bleiben für die Gewinnermittlung maßgeblich, unabhängig davon, wie hoch der Bodenrichtwert zum Zeitpunkt des Erbfalls angesetzt wurde.
Wie der Bodenrichtwert erbschaftsteuerlich entsteht
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Grundlage ist § 196 BauGB: Gutachterausschüsse der Kommunen ermitteln flächendeckend durchschnittliche Lagewerte je Quadratmeter Grundstücksfläche, getrennt nach Nutzungs- und Erschließungszustand, in der Regel zum 1. Januar jedes zweiten Kalenderjahres. Diese Werte werden in den BORIS-Portalen der Bundesländer veröffentlicht und sind für jedermann einsehbar. Für die Erbschaftsteuer greift das Finanzamt direkt auf diese amtliche Größe zurück, statt für jeden Einzelfall ein individuelles Gutachten zu beauftragen.
Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren: Wo der Bodenwert einfließt
Im vereinfachten Ertragswertverfahren nach § 184 ff. BewG wird der Gebäudeertragswert aus dem Rohertrag (nachhaltig erzielbare Miete) abzüglich Bewirtschaftungskosten und einer Bodenwertverzinsung ermittelt und anschließend um den separat berechneten Bodenwert ergänzt. Der Bodenwert selbst folgt einer einfachen Formel: Grundstücksfläche multipliziert mit dem amtlichen Bodenrichtwert. Beim Sachwertverfahren, das bei EigennutzungSelbstbewohnen der Immobilie. Bei Nutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren: Befreiung von der Spekulationssteuer.Weiterlesen → oder untypischen Objekten greift, wird der Bodenwert ebenfalls separat über den Bodenrichtwert bestimmt und zum Gebäudesachwert addiert. In beiden Verfahren ist der Bodenrichtwert damit kein Nebenaspekt, sondern ein direkter Rechenfaktor der Erbschaftsteuerbemessung — nur eben ausschließlich dort, nicht in der Gewinnermittlung nach § 23 EStG.
Bodenrichtwert-Typisierung vs. Verkehrswertgutachten
Der entscheidende Unterschied: Der Bodenrichtwert ist ein typisierter Durchschnittswert für eine Lage, kein individuelles Gutachten für ein konkretes GrundstückAuch für unbebautes Grundstück gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist.Weiterlesen →. Weicht der tatsächliche Verkehrswert der geerbten Immobilie nachweislich nach unten ab — etwa wegen Altlasten, ungewöhnlichem Zuschnitt oder Sanierungsstau — lässt § 198 BauGB in Verbindung mit § 198 BewG einen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts per Sachverständigengutachten zu. Das senkt die Erbschaftsteuer, ändert aber wiederum nichts an der Anschaffungskostenbasis für § 23 EStG.
| Kriterium | Bodenrichtwert-Typisierung | Individuelles Verkehrswertgutachten |
|---|---|---|
| Kosten | Kostenlos / geringe Gebühr | Mehrere hundert bis tausend Euro |
| Anwendung | Regelfall Erbschaftsteuer (§ 182 ff. BewG) | Nachweis niedrigerer/höherer Wert (§ 198 BewG) |
| Relevanz für § 23 EStG | Keine — nicht die Anschaffungskostenbasis | Keine — ebenfalls nicht maßgeblich |
| Typische Nutzung im Erbfall | Grundbesitzwert-Feststellung | Streitfall / Einspruch gegen Finanzamt |
Fristbeginn bei ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →: Das Erwerbsdatum des Erblassers zählt, nicht der Bewertungsstichtag
Der Bodenrichtwert-Stichtag hat mit dem Fristbeginn nichts zu tun. Maßgeblich für § 23 EStG bleibt ausschließlich das notarielle Anschaffungsdatum des Erblassers. Die folgende Übersicht zeigt, wie sich die verbleibende Spekulationsfrist aus Erbensicht je nach Erwerbsjahr des Erblassers darstellt (Beispiel: Erbfall im Jahr 2026, Immobilie durchgehend vermietet, keine Eigennutzung):
| KaufjahrDas Jahr des notariellen Kaufvertrags startet die Spekulationsfrist.Weiterlesen → des Erblassers | 10-Jahres-Frist endet | Status bei Erbfall 2026 |
|---|---|---|
| 2010 oder früher | 2020 oder früher | Frist abgelaufen — sofort steuerfrei verkaufbar |
| 2017 | 2027 | Restfrist von rund einem Jahr verbleibt |
| 2020 | 2030 | Restfrist von rund vier Jahren verbleibt |
| 2024 | 2034 | Restfrist von rund acht Jahren verbleibt |
Sonderfall Erbengemeinschaft und Realteilung
Bei mehreren Erben gilt die Fristübernahme anteilig für jeden Miterben entsprechend seiner Erbquote. Eine reine Realteilung der Erbengemeinschaft — also die Aufteilung des Nachlasses ohne Ausgleichszahlung — gilt nicht als Anschaffungsvorgang und löst keine neue Frist aus. Wird dagegen ein Miterbe gegen eine Abfindung aus der Gemeinschaft herausgekauft, erwirbt der verbleibende Erbe für den hinzugekauften Anteil eine neue, eigenständige Spekulationsfrist zum Zeitpunkt der Abfindungszahlung.
Nachweispflicht: Wie das historische Anschaffungsdatum belegt wird
Da nicht der Bodenrichtwert, sondern der historische KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → über Fristbeginn und Bemessungsgrundlage entscheidet, sollten Erben frühzeitig klären, welche Unterlagen tatsächlich vorliegen. In der Praxis lassen sich Anschaffungsdatum und -kosten meist über mehrere Quellen rekonstruieren: den Grundbuchauszug mit Eintragungsdatum, die Kaufvertragsakte beim zuständigen Notariat (Aufbewahrungspflicht i. d. R. 30 Jahre), die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts sowie gegebenenfalls alte Steuerbescheide des Erblassers, wenn die Immobilie bereits vermietet war und Abschreibungen geltend gemacht wurden. Fehlen sämtliche Unterlagen, bleibt als letzte Option eine Schätzung durch das Finanzamt nach § 162 AO — die in der Regel zu Ungunsten des Steuerpflichtigen ausfällt und deshalb vermieden werden sollte.
Bodenrichtwert als Nachweis- und Aufteilungsgrundlage in der Praxis
Aufteilung Grund und Boden vs. Gebäude für die AbschreibungSteuerliche AfA: jährlich 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau). Beeinflusst Anschaffungskosten beim Verkauf.Weiterlesen →
Auch nach dem Verkauf – oder schon während der Haltezeit, wenn der Erbe die Immobilie vermietet – braucht es eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises beziehungsweise der historischen Anschaffungskosten in einen Grund-und-Boden-Anteil und einen Gebäudeanteil, weil nur Letzterer abschreibungsfähig ist. Der Bodenrichtwert zum historischen Anschaffungszeitpunkt dient hier häufig als Ausgangsgröße für die Kaufpreisaufteilung, etwa nach dem Berechnungsschema der Finanzverwaltung. Das betrifft die laufende Besteuerung der Mieteinkünfte, nicht die Spekulationsfrist selbst — beide Themen sollten Erben dennoch nicht getrennt betrachten, weil beide auf denselben historischen Anschaffungsdaten aufbauen.
Wenn der Bodenrichtwert fehlt oder nicht plausibel wirkt
In ländlichen Lagen oder bei sehr heterogener Bebauung liegen mitunter keine aktuellen oder passenden Bodenrichtwerte vor. Für eine Plausibilitätsprüfung über die Marktentwicklung seit dem Anschaffungsjahr des Erblassers liefert die amtliche Statistik verlässliche Vergleichsgrößen: Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts zeigt die bundesweite und regionale Preisentwicklung über die Jahre und hilft, grobe Fehleinschätzungen bei der Wertermittlung einzuordnen — ersetzt aber weder ein Verkehrswertgutachten noch die Bodenrichtwertauskunft der Gutachterausschüsse.
Häufige Fehlannahmen bei Erben
- "Wir haben ja schon Erbschaftsteuer auf den vollen Wert gezahlt" — ändert nichts an der SteuerpflichtPrivatverkäufe innerhalb der Haltefrist sind steuerpflichtig, wenn der Gewinn über der 600-€-Freigrenze liegt.Weiterlesen → nach § 23 EStG, beide Steuern sind unabhängig (mehr dazu im Beitrag zum Zusammenspiel beider Steuern).
- "Der Bodenrichtwert beim Erbfall ist unser neuer Einstandspreis" — falsch, es gilt der historische Kaufpreis des Erblassers.
- "Ein aktuelles Gutachten reicht für den Verkauf in fünf Jahren" — Gutachten sind stichtagsbezogen und für die Spekulationsfrist ohnehin nicht die maßgebliche Rechengröße.
- "Ohne Kaufvertrag des Erblassers lässt sich nichts mehr berechnen" — GrundbuchÖffentliches Register für Eigentumsrechte an Grundstücken. Eintragungsdatum ist NICHT Fristbeginn.Weiterlesen →, Notarakten oder das Finanzamt selbst führen historische Unterlagen, die sich beschaffen lassen.
Fazit: Bodenrichtwert korrekt einordnen bei Erbschaft und Spekulationsfrist
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiges Instrument der erbschaftsteuerlichen Bewertung und der Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung — er ist jedoch keine Rechengröße für die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Wer eine geerbte Immobilie verkaufen will, sollte deshalb konsequent zwischen dem erbschaftsteuerlichen Grundbesitzwert und den historischen Anschaffungskosten des Erblassers unterscheiden und beide Unterlagen getrennt vorhalten.
- ☑ Anschaffungsdatum und -kosten des Erblassers dokumentiert (Kaufvertrag, Grundbuch, Notarakte)?
- ☑ Erbschaftsteuerlichen Grundbesitzwert und § 23 EStG-Basis nicht vermischt?
- ☑ Bei Erbengemeinschaft: Realteilung vs. Abfindung steuerlich unterschieden?
- ☑ Kaufpreisaufteilung Grund/Gebäude für laufende AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → separat geprüft?
- ☑ Bei unklarer Beweislage: SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → oder Gutachterausschuss konsultiert?
Weiterführende Informationen und Recherchehilfen zu angrenzenden Themen der Immobilienbewertung bietet unter anderem die KI-gestützte Wissensdatenbank auf lukinski.de.
