Welche Nebenkosten beim Immobilienverkauf sind absetzbar?

Die Frage, wann eine Immobilie steuerfrei verkauft werden kann, beschäftigt viele Eigentümer in Deutschland. Dieser Ratgeber gibt Ihnen eine klare Antwort rund um das Thema Welche Nebenkosten beim Immobilienverkauf sind absetzbar?: mit den wichtigsten Fristen, Ausnahmen und Berechnungsbeispielen nach § 23 EStGEinkommensteuergesetz-Paragraph über private Veräußerungsgeschäfte. Regelt Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.Weiterlesen →.

Absetzbare Kosten beim Immobilienverkauf: Die vollständige Liste

Beim privaten Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist10-Jahres-Haltefrist für vermietete Immobilien, 3 Kalenderjahre bei Eigennutzung (§ 23 EStG). Danach steuerfrei verkaufen.Weiterlesen → können Sie zahlreiche Kosten steuermindernd geltend machen. Hier die vollständige, kommentierte Liste.

Mehr zu den 4 legalen Wegen für steuerfreien Immobilienverkauf lesen: Immobilien steuerfrei verkaufen — 4 Wege erklärt

KaufnebenkostenNotar, Makler, Grunderwerbsteuer: erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → (erhöhen den Einstandspreis)

• Grunderwerbsteuer3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland. Erhöht die Anschaffungskosten und senkt den Gewinn.Weiterlesen → (je nach Bundesland 3,5-6,5%)
• Notargebühren für KaufvertragNotarieller Kaufvertrag ist der offizielle Friststart – nicht der Übergabetermin oder Grundbucheintrag.Weiterlesen → und Grundbucheintrag
• Grundbuchgebühren (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung)
• MaklerprovisionKäufer-Maklerprovision ist Kaufnebenkosten → erhöht Anschaffungskosten → senkt Gewinn.Weiterlesen → beim Kauf (seit 2020: max. 50% des Kaufpreises)
• Gutachterkosten vor dem Kauf (wenn auftragsgemäß)
• Finanzierungskosten können teilweise berücksichtigt werden

Verkaufsnebenkosten (mindern den Veräußerungserlös)

• Maklerprovision beim Verkauf
• Notargebühren für den Kaufvertrag (Verkäuferanteil)
• Inseratskosten (Immoscout, Immowelt, Anzeigen)
• Renovierungen vor dem Verkauf (für die Käufer, keine WertsteigerungSteigerung des Immobilienwerts zwischen Kauf und Verkauf – bildet die Basis der Spekulationssteuer.Weiterlesen →)
• Gutachterkosten für die Vermarktung
• Energieausweis (Pflicht seit 2009)

Modernisierungs- und Herstellungskosten

• Kosten für wesentliche Verbesserungen (erhöhen den Einstandspreis)
• Heizungsanlage, Dach, Fassadendämmung, neue Fenster
• ACHTUNG: Nur wenn diese Kosten nicht bereits als AfAAbschreibung für Abnutzung: 2 % (Altbau) oder 3 % (Neubau) p. a. Mindert die steuerliche Basis beim Verkauf.Weiterlesen → oder WerbungskostenVerkaufsnebenkosten (Makler, Inserate, Renovierungen) mindern den steuerpflichtigen Gewinn.Weiterlesen → abgezogen wurden!

Was NICHT absetzbar ist

• Finanzierungszinsen für die laufende Finanzierung (nur wenn direkt verkaufsbezogen)
• Kosten, die bereits steuerlich verwertet wurden (z.B. abgezogener Erhaltungsaufwand)
• Grundsteuer während der Haltedauer
• Hausversicherungen

Beispielberechnung

Häufige Fragen zum Thema

• Gilt die Spekulationsfrist auch bei Verlust? Ja – auch Verluste innerhalb der Frist sind steuerrelevant (können mit anderen § 23-Gewinnen verrechnet werden).
• Was gilt bei gemischter Nutzung? Bei teils eigengenutzten, teils vermieteten Immobilien erfolgt eine anteilige Berechnung nach Wohnfläche.
• Kann ich die Frist durch SchenkungBei einer Schenkung übernimmt der Beschenkte die Haltefrist des Schenkers – die Frist läuft weiter.Weiterlesen → umgehen? Nein – bei unentgeltlicher Übertragung läuft die Frist des Vorbesitzers weiter.

Checkliste: Was beim Verkauf zu beachten ist

• Kaufvertrag und Kaufdatum prüfen (Fristbeginn)
• Eigennutzungszeitraum dokumentieren (Melderegister, Rechnungen)
• Alle Kaufnebenkosten gesammelt haben (GrESt, Notar, Makler)
• Modernisierungskosten nachweisen können (Handwerkerrechnungen)
• SteuerberaterPflichtempfehlung bei Immobilienverkauf mit Gewinn: Ein Steuerberater spart oft mehr als er kostet.Weiterlesen → rechtzeitig einschalten (vor Verkauf, nicht danach)

Expertenrat

Gerade bei Spezialsituationen – ErbschaftGeerbte Immobilie: Haltefrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall.Weiterlesen →, Schenkung, ScheidungÜbertragung der Immobilie an den Ex-Partner kann Spekulationssteuerpflicht auslösen.Weiterlesen →, gewerbliche Nutzung – ist professionelle Steuerberatung keine Option, sondern Pflicht. Ein erfahrener Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt kann in der Planung oft tausende Euro Steuern sparen. Die Beratungskosten sind zudem als Werbungskosten absetzbar.

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Steueroptimierung vor Immobilienverkauf: 5 wirksame Maßnahmen

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, hat auch bei steuerpflichtigem Verkauf legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. Diese 5 Maßnahmen sind am wirksamsten:

1. Alle Kaufnebenkosten dokumentieren: Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision beim Kauf — jeder Euro reduziert den steuerpflichtigen Gewinn
2. Renovierungsbelege sammeln: Alle Handwerkerrechnungen seit Kaufdatum sichern und summieren — reduzieren den Gewinn direkt
3. Verkaufsjahr optimieren: In einem Jahr mit niedrigem sonstigen Einkommen (Elternzeit, Teilzeit, Frühpension) ist der Grenzsteuersatz geringer
4. Verluste verrechnen: Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr können gegengerechnet werden
5. Einbauküche separat verkaufen: Bewegliche Gegenstände gehören nicht zur Immobilie — wenn separat ausgewiesen, werden sie nicht als VeräußerungsgewinnVerkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn.Weiterlesen → gewertet

Ausnahmen und Sonderfälle bei der SpekulationssteuerUmgangssprachlich: Einkommensteuer auf Gewinne aus privatem Immobilienverkauf innerhalb der Haltefrist.Weiterlesen →

Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt. Neben der Eigennutzungsregel gibt es weitere relevante Fälle:

• Erbschaft: Der Erbe tritt in die HaltefristDauer zwischen Kauf und Verkauf. 10 Jahre Minimum für steuerfreien Verkauf bei Vermietung.Weiterlesen → des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie bereits 7 Jahre gehalten, müssen nur noch 3 weitere Jahre abgewartet werden.
• Schenkung: Bei Schenkungen unter Lebenden beginnt die Frist mit dem Erwerb durch den Schenker neu zu laufen.
• GmbH-Eigentum: Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH unterliegen nicht der Spekulationsfrist.
• Freigrenze600 € Freigrenze: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bis 600 € jährlich steuerfrei.Weiterlesen → 600 €: Gewinne unter 600 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei.

Spekulationsfrist und die 10-Jahres-Regel im Detail

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte gemäß § 23 EStG. Entscheidend ist der Zeitraum zwischen notariellem Kaufvertrag und notariellem Verkaufsvertrag. Liegt dieser Zeitraum unter 10 Jahren und wurde die Immobilie vermietet oder fremdgenutzt, unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer mit dem persönlichen SteuersatzSpekulationsgewinn wird mit persönlichem Einkommensteuersatz (bis 45 %) besteuert.Weiterlesen → des Verkäufers.

Wichtig: Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises, der Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie der nicht bereits steuerlich abgesetzten Werbungskosten. Wertsteigerungen aus Sanierungen, die als Werbungskosten abgezogen wurden, können den Gewinn erhöhen.