Spekulationsfrist
beim Immobilienkauf
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Entscheidend ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht das Datum der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das Grundbuchdatum kann Wochen oder Monate später liegen und hat für die Spekulationsfrist keine Bedeutung.

Das Gesetz (§ 23 EStG) verlangt Eigennutzung im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Dabei spielt die Dauer innerhalb jedes Jahres keine Rolle — auch ein einziger Tag Eigennutzung pro Kalenderjahr reicht aus. Wichtig: Es geht um Kalenderjahre, nicht um volle 36 Monate. Wer am 1. Dezember 2022 kauft, einzieht und ab dem 1. Januar 2024 verkauft, kann bereits steuerfrei verkaufen.

Der Erbe tritt vollständig in die Haltefrist des Erblassers ein. Hatte der Erblasser die Immobilie 2012 gekauft und stirbt 2020, läuft die 10-Jahres-Frist 2022 ab — nicht erst 10 Jahre nach dem Erbfall 2020. Im Rechner bitte das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers eingeben und „Erbschaft" als Nutzungsart wählen.

Ja. Die 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG gilt für alle Immobilien — einschließlich Garagen, Stellplätze, Ferienwohnungen und unbebaute Grundstücke. Eine Eigennutzungsausnahme (3-Jahres-Regel) ist bei Garagen und Grundstücken nicht möglich, da diese nicht „zu eigenen Wohnzwecken" genutzt werden können.

Das Gesetz sieht eine Freigrenze von 600 Euro vor. Liegt der gesamte Veräußerungsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im betreffenden Kalenderjahr unter 600 Euro, entfällt die Steuerpflicht vollständig. Diese Freigrenze gilt für alle privaten Veräußerungsgewinne zusammen, nicht nur für Immobilien.

Ja. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG) können mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres verrechnet werden — auch unterjährig. Eine Verrechnung mit anderen Einkunftsarten (z. B. Gehalt) ist jedoch nicht möglich. Verbleibende Verluste können in Folgejahre vorgetragen werden.